 |
| Cung - cầu nhà kho xây sẵn Việt Nam: Bước vào giai đoạn tăng trưởng thực chất. Ảnh: Internet |
Các dự án trọng điểm bước vào giai đoạn vận hành
Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, giai đoạn 2025–2026 đánh dấu bước tiến quan trọng của hạ tầng khu vực phía Nam, khi nhiều dự án trọng điểm đồng loạt tăng tốc, tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản công nghiệp.
Nổi bật là Sân bay Quốc tế Long Thành, dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi của toàn vùng. Giai đoạn 1 đang được triển khai với mục tiêu vận hành từ năm 2026, công suất thiết kế 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi đi vào hoạt động, sân bay Long Thành sẽ từng bước thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất, đồng thời mở rộng năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP.HCM.
Song song đó, mạng lưới cao tốc và các tuyến vành đai đang tạo ra những cải thiện rõ nét về khả năng kết nối liên vùng. Vành đai 3 TP.HCM, tuyến kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Bình Dương và Long An, đã đạt nhiều tiến triển trong năm 2025 và dự kiến mở các đoạn chính từ năm 2026. Trong khi đó, Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang từng bước hình thành trục kết nối trực tiếp giữa các khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu.
Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, năm 2026 sẽ mang tính bản lề đối với Vùng Kinh tế phía Nam, khi các dự án hạ tầng quy mô lớn bắt đầu phát huy tác động thực tế đến hoạt động sản xuất và logistics.
Không gian phát triển công nghiệp mở rộng theo các trục kết nối mới
Savills cho rằng, tác động lớn nhất của hạ tầng trong giai đoạn hiện nay không chỉ nằm ở tốc độ phát triển, mà ở việc mở rộng và tái phân bổ không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.
Khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp đang dần dịch chuyển ra ngoài các khu vực lõi truyền thống, giúp giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu và tạo dư địa phát triển cho các địa phương nằm dọc các tuyến kết nối mới.
Tại Vùng Kinh tế phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trung tâm, song ranh giới phát triển đang mở rộng theo các tuyến kết nối đến sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải.
Trong nửa cuối năm 2025, khu vực SEZ ghi nhận khoảng 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Một số thị trường trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 90%, trong khi Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn dư địa phát triển nhờ quỹ đất mới và vị trí dọc các trục kết nối đang hình thành.
Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo Savills, giá thuê trung bình tại SEZ đạt khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m² của năm 2024, trong đó TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất khu vực.
Nhà xưởng, kho xây sẵn hưởng lợi trực tiếp từ cải thiện kết nối
Không chỉ phân khúc đất khu công nghiệp, nhà xưởng và kho xây sẵn cũng đang ghi nhận hiệu quả hoạt động tích cực nhờ sự cải thiện của hệ thống giao thông và logistics.
Theo Savills, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại SEZ đạt khoảng 11,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, tăng so với năm trước. Giá thuê trung bình đạt 4,4 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử – những lĩnh vực phụ thuộc lớn vào khả năng kết nối và tốc độ triển khai.
Savills nhận định, việc rút ngắn thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay đang gia tăng sức hấp dẫn của các dự án xây sẵn, đặc biệt đối với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh và tối ưu chuỗi cung ứng.
Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành và mạng lưới cao tốc – vành đai đang hình thành hệ sinh thái kết nối tương đối hoàn chỉnh cho sản xuất và logistics tại khu vực phía Nam.
Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng với xu hướng phát triển của bán dẫn, trung tâm dữ liệu, AI, xe điện và các yêu cầu ESG, Savills cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới, nơi tăng trưởng gắn với chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.
