Dự án xây dựng khu đô thị lấn biển tại Đà Nẵng: Đề xuất loạt cơ chế đặc thù

Dự kiến sẽ hình thành khu đô thị lấn biển tại vịnh Đà Nẵng, quy mô khoảng 1.428 ha, ngoài khơi đối diện đường Nguyễn Tất Thành. Ảnh: TN

Từ “lấn ra biển” sang “thiết kế không gian thể chế mới”

Theo tính toán, TP. Đà Nẵng sau hợp nhất và sắp xếp đơn vị hành chính cần 118.000 tỷ đồng vốn đầu tư công trong giai đoạn 2026 - 2030, trong khi nguồn lực ngân sách bố trí chi đầu tư phát triển của Thành phố trong giai đoạn 2026 - 2030 dự kiến chỉ đáp ứng khoảng 20%, không đủ sức dẫn dắt phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn nếu không có những giải pháp hiệu quả huy động nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

Thực tế này đòi hỏi Đà Nẵng phải đổi mới mô hình tăng trưởng. Không gian đất liền của Thành phố tuy chưa hết, nhưng đã đạt giới hạn về năng lực tạo động lực tăng trưởng mới. Các khu đô thị và khu công nghiệp hiện hữu không còn đủ điều kiện để thử nghiệm cơ chế tài chính - thương mại - đầu tư quốc tế hay hình thành trung tâm dịch vụ cao cấp. Thành phố cần một không gian phát triển độc lập, có tính quốc tế, có thể kiểm soát an toàn và kết nối toàn cầu, tương thích với mô hình kinh tế số, kinh tế biển và chuỗi giá trị toàn cầu.

Do đó, theo Cơ quan soạn thảo, việc xây dựng khu đô thị lấn biển với các đảo nhân tạo gắn với các cơ chế, chính sách đặc thù về quy hoạch, đầu tư, tài chính, thuế, đất đai, tài nguyên, môi trường, xuất khẩu, nhập khẩu, thủ tục hành chính không chỉ là một giải pháp hạ tầng, mà còn là bước chuyển chiến lược từ “lấn ra biển” sang “thiết kế không gian thể chế mới”. Khu đô thị lấn biển này sẽ trở thành “phòng thí nghiệm thể chế quốc gia” - nơi có ranh giới tự nhiên, dễ kiểm soát, an toàn và đủ điều kiện thí điểm cơ chế thương mại tự do, tài chính quốc tế, visa mở, hải quan điện tử, thuế linh hoạt.

Loạt cơ chế đặc thù

Về quy hoạch, đầu tư, Dự thảo Nghị định đề xuất mở rộng phạm vi áp dụng cho khu đô thị lấn biển thay vì chỉ áp dụng trong phạm vi khu đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) (theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 1 Nghị quyết số 259/2025/QH15) do khu đô thị lấn biển là dự án có chi phí đầu tư lớn, có tính chất phức tạp.

Nhà đầu tư khi chấp thuận đầu tư khu đô thị lấn biển được tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu trong ranh giới dự án đầu tư đã được chấp thuận, trình cấp thẩm quyền thẩm định, phê duyệt theo các yêu cầu đối với khu đô thị lấn biển được quy định tại quy hoạch chung và theo các quy định có liên quan mà không thực hiện trình tự lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu.

Trừ dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ và dự án xây dựng khu đô thị lấn biển, các dự án trong phạm vi khu đô thị lấn biển được đề xuất áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Riêng về đất đai, tài nguyên, môi trường, Dự thảo Nghị định đề xuất nhà đầu tư chiến lược thực hiện dự án khu đô thị lấn biển không phải dành một phần diện tích đất ở trong khu đô thị lấn biển để xây dựng nhà ở xã hội, không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi khu đô thị lấn biển đó, nhưng phải đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội (được xác định bằng tỷ lệ của 10% diện tích đất ở trên tổng diện tích đất của dự án nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án, tính theo suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật do Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm tính tiền sử dụng đất, không bao gồm chi phí san lấp, chi phí lấn biển). Lý do cho đề xuất này là, khu đô thị lấn biển có chi phí đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn chậm và đầu tư vào các khu vực nhà ở cao cấp, việc đề xuất nhà đầu tư đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội (theo tỷ lệ hiện hành là 20%) là không hợp lý do chi phí xây dựng hạ tầng và tiền sử dụng đất lớn.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư chiến lược thực hiện dự án khu đô thị lấn biển được chuyển nhượng một phần dự án đối với phần diện tích sau khi đã hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết. Do dự án loại này có vốn đầu tư rất lớn nên cần thiết cho phép nhà đầu tư chiến lược huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư khác thông qua việc chuyển nhượng một phần dự án, nhưng vẫn phù hợp với quy định tại Nghị quyết số 259/2025/QH15.

Góp ý cho Dự thảo Nghị quyết, một số bộ, ngành cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 323/2025/NĐ-CP về thành lập trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam, trong đó có Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại Đà Nẵng. Ngày 13/6/2025, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1142/QĐ-TTg về việc thành lập Khu thương mại tự do TP. Đà Nẵng, trong đó quy định vị trí cụ thể của các khu chức năng. Đề nghị TP. Đà Nẵng làm rõ sự khác nhau giữa trung tâm tài chính và khu thương mại tự do trong khu đô thị lấn biển với các chính sách hiện hành về trung tâm tài chính và khu thương mại tự do nêu trên. Qua đó, cần rà soát, xác định rõ hình thức thực hiện khu đô thị lấn biển và các dự án, công trình có liên quan đến việc hình thành và hoạt động của khu đô thị lấn biển để khi đi vào áp dụng không bị thiếu điều kiện, chính sách.

Về áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt, có ý kiến đề nghị xem xét thận trọng, kĩ lưỡng về việc áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt đối với nhà đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển do việc miễn lập quy hoạch chi tiết, báo cáo đánh giá tác động môi trường… có thể dẫn đến những rủi ro khó lường đối với Thành phố như quy hoạch thiếu tính đồng bộ, khoa học, ô nhiễm môi trường…

Liên quan tới chính sách đất đai, pháp luật về đất đai hiện nay quy định hình thức cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, trong đó chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp. Đề nghị TP. Đà Nẵng rà soát ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về nội dung này, trong đó cần đánh giá cụ thể tính phù hợp của việc dẫn chiếu đến quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, nhà đầu tư thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp theo quy định pháp luật về đất đai với mô hình khu đô thị lấn biển (bao gồm nhiều phân khu chức năng như nhà ở, thương mại dịch vụ, trung tâm y tế, giáo dục…).