Siết tín dụng vay mua căn nhà thứ hai: Cân nhắc tính khả thi và hiệu quả

Bộ Xây dựng đề xuất trường hợp mua nhà ở thứ hai áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Ảnh: Song Lê

Để thực hiện việc giảm giá nhà, Bộ Xây dựng đề xuất 3 cơ chế kiểm soát, trong đó đáng chú ý là giải pháp hạn chế cho vay khi mua căn nhà thứ hai trở lên. Nhiều ý kiến cho rằng, cần đánh giá kỹ càng đề xuất trên trong bối cảnh các nguyên nhân chính gây tăng giá nhà vẫn chưa được giải quyết căn cơ.

Với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.

Cụ thể với trường hợp mua nhà ở thứ hai áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Đối với trường hợp mua nhà ở thứ ba trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Hạn mức này sẽ được áp dụng kể từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thi hành đến tháng 3/2027.

Theo TS. Châu Đình Linh, giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM, hiện nhiều căn nhà có thể được vay với hạn mức 80% giá trị và nhiều người có thể vay mua nhiều căn nhà nếu đáp ứng được điều kiện về tài sản thế chấp và khả năng trả nợ. Theo ông Linh, đề xuất trên hướng tới mục tiêu giảm dòng vốn tín dụng để góp phần hạ nhiệt giá nhà ở. Đây là ý tưởng đáng ghi nhận nếu xét đến việc tín dụng dễ dãi là một trong những nguyên nhân đẩy cầu bất động sản tăng gây tăng giá nhà.

Tuy nhiên, ông Linh nhận định, thực hiện giải pháp hạn chế tín dụng với căn nhà thứ hai, thứ ba thì ngân hàng phải xác minh hoặc yêu cầu khách hàng chứng minh khoản vay là dành cho căn nhà thứ mấy, điều này không dễ thực hiện trong giai đoạn hiện nay khi dữ liệu về nhà ở chưa liên thông hoàn toàn. Ở khía cạnh khác, một số ngân hàng vẫn có thể nâng hạn mức cho vay bằng cách nâng giá trị căn nhà.

Trong khi đó, nếu thực hiện giải pháp hạn chế tín dụng mà chưa áp dụng các giải pháp cải thiện tình trạng bất cân đối cung cầu thị trường thì có thể dẫn đến tình trạng “bóp” cả dòng vốn vào nhu cầu mua nhà ở thực. Chẳng hạn, một người đang sở hữu 1 căn nhà nhỏ với hợp đồng vay 35 năm và muốn mua thêm 1 căn nhà khác hỗ trợ con lập gia đình thì lại bị hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng.

Trong khi đó, dòng tiền đầu cơ vào bất động sản gây tăng giá nhà ở không hẳn chỉ đến từ vốn tín dụng và giá nhà tăng cao có nguyên nhân chính từ tình trạng bất cân đối cung cầu, sự thiếu minh bạch trên thị trường nhà đất, tình trạng thao túng và “thổi” giá. Do đó, ông Linh kiến nghị cần thực hiện các giải pháp đồng bộ, cân nhắc liều lượng và thời gian để tránh các “cú phanh” đột ngột, làm khó cho người có nhu cầu mua nhà thực. Đối với các ngân hàng, theo ông Linh, có thể kiểm soát dòng vốn tín dụng bằng các công cụ như hệ số rủi ro với bất động sản cao cấp, yêu cầu tăng vốn đệm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, muốn hạ nhiệt giá nhà phải giải quyết đồng bộ các yếu tố làm giá nhà tăng. Trong đó, phê duyệt dự án kéo dài là nguyên nhân cốt lõi khiến nhiều dự án không thể triển khai hoặc chậm tiến độ. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở bị hạn chế dẫn đến tình trạng thiếu hụt sản phẩm, chi phí đầu vào quá cao do tiền đất, giá nguyên vật liệu tăng. Do đó, theo ông Châu, giải pháp hạ nhiệt giá nhà quan trọng nhất là tăng cung nhà ở có mức giá phù hợp để thị trường không còn lệch về phân khúc trung và cao cấp. “Tăng nguồn cung phù hợp và tăng cơ hội sở hữu cho người có nhu cầu thực mới kéo giảm được giá nhà bền vững”, ông Châu nhận xét.