“Ông lớn” BĐS khu công nghiệp đối diện nguy cơ “hụt” 14,6% lợi nhuận

Nếu chỉ tính riêng doanh thu từ việc cho thuê đất tại các KCN, lợi nhuận năm 2017 có thể sẽ tụt giảm so với năm 2016

Cho thuê đất chiếm 82,7% tổng doanh thu 2016

Năm 2016, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC) công bố doanh thu đạt 1.972 tỷ đồng, tăng 37,5% theo năm, vượt kế hoạch năm theo kịch bản tích cực đã thông qua tại đại hội cổ đông (ĐHCĐ) năm 2016. Tính chung năm 2016, lợi nhuận sau thuế đạt 712 tỷ đồng (+18,3% theo năm), vượt kế hoạch năm 13%.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng cho thuê đất vẫn là nguồn đóng góp chính chiếm 82,7% tổng doanh thu, dịch vụ quản lý mặc dù chỉ chiếm 5,7% tổng doanh thu. Thêm vào đó, hoạt động chuyển nhượng 6,3 ha khu nhà ở cho công nhân tại Quế Võ (Bắc Ninh) cho Foxconn đã tạo doanh thu 219 tỷ đồng, giúp bù đắp thiếu hụt khoản doanh thu từ bán nhà máy trong giai đoạn này, chiếm 11% tổng doanh thu.

Tăng trưởng của hoạt động cho thuê đất đến từ các khu công nghiệp đang hoạt động bao gồm KCN Quế Võ (Bắc Ninh), KCN Quế Võ mở rộng (Bắc Ninh), KCN Quang Châu (Bắc Giang), KCN Tràng Duệ giai đoạn 2 (Hải Phòng) và KCN Tân Phú Trung (TP. HCM) với 114,2 ha đất được bàn giao trong năm 2016 so với chỉ 80 ha trong năm 2015.

Cụ thể, KCN Tràng Duệ giai đoạn 2 tiếp tục đạt kết quả tốt với 48,2 ha bàn giao trong năm nay (đóng góp 43% doanh thu cho thuê đất). KCN Quang Châu cũng có một năm tích cực với 53 ha bàn giao trong năm 2016 (chiếm 33,6% doanh thu cho thuê đất). Trong khi KCN này không mang lại doanh thu nào trong năm 2015, tỷ lệ lấp đầy tăng từ 26,7% lên 45,8% vào cuối năm 2016.

Theo nhóm phân tích thị trường của Công ty Chứng khoán Sài Gòn (SSI), nhờ tăng đóng góp từ KCN Quang Châu với chi phí phát triển và giải phóng mặt bằng thấp và KCN Tràng Duệ giai đoạn 2 với giá thuê tăng, cùng với khoản thu nhập đột biến từ việc chuyển nhượng 6,3 ha đất nhà ở cho nhân viên tại Quế Võ có tỷ suất lợi nhuận cao đột biến là 89%; tỷ suất lợi nhuận gộp của KBC đã tăng từ 40% trong năm 2015 lên 56,1% trong năm 2016. Nếu không bao gồm khoản bất thường này, tỷ suất lợi nhuận gộp vẫn có thể ở mức đáng khích lệ là 52%.

KBC sở hữu trực tiếp và gián tiếp gần 5.200 ha đất KCN

Hiện tại, KBC sở hữu trực tiếp và gián tiếp gần 5.200 ha khắp cả nước, chiếm khoảng 6% tổng diện tích KCN trên khắp cả nước. Trong đó, 64% quỹ đất của công ty đang được vận hành.

Tuy nhiên, KBC chủ yếu tập trung vào phát triển và cho thuê KCN tại phía Bắc ở các tỉnh/thành phố Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, đây là những địa phương có nguồn vốn đầu tư FDI trong những năm gần đây với sự xuất hiện của những tập đoàn lớn như Samsung, LG, Foxconn, Canon,…

Trong các KCN đang hoạt động, KCN Tràng Duệ thuộc Khu kinh tế Cát Hải Đình Vũ tại Hải Phòng, có thời gian lấp đầy ngắn nhất nhờ vị trí chiến lược và các ưu đãi thuế cho nhà đầu tư. Cụ thể, dự án KCN Tràng Duệ giai đoạn 1 chỉ mất 2 năm để gần lấp đầy và KCN Tràng Duệ giai đoạn 2 đạt tỷ lệ lấp đầy 64,4% từ khi đi vào hoạt động từ nửa cuối năm 2014 đến nay.

Năm 2017, KBC có kế hoạch xây dựng khoảng 15 nhà máy (trên diện tích khoảng 10 ha) dùng để cho thuê trong giai đoạn 2 nhằm đáp ứng nhu cầu thiết lập nhà máy nhanh chóng từ các nhà cung cấp cho LG. Với dự tính công ty sẽ hoàn tất cho thuê giai đoạn 2 dự án trong tương lai gần.

Trước đó, trong quý 3/2016, KBC cũng được cấp phép phát triển thêm 687 ha đất cho giai đoạn 3, nâng tổng quỹ đất KCN Tràng Duệ lên hơn 1.000 ha. Công ty sẽ bắt đầu triển khai giải phóng mặt bằng sớm và cho thuê giai đoạn 3 từ cuối năm 2017.

Đối với KCN Quang Châu, trong năm 2016, công ty đã thu hút thành công hai khách hàng lớn bao gồm JA Solar Hongkong Investment và Trung Ức Phong để cho thuê 196 ha với tổng giá trị hợp đồng có thể đạt 1.800 tỷ đồng.

Tính đến cuối năm 2016, công ty đã bàn giao 53 ha và SSI ước tính phần còn lại sẽ bàn giao trong giai đoạn 2017 - 2018. Do đó, KCN Quang Châu sẽ là nguồn tăng trưởng chính cho KBC trong thời gian tới. Thêm vào đó, sau khi bàn giao, khu công nghiệp này có thể được mở rộng giai đoạn 2 thêm 100 ha.

Về KCN Quế Võ tại Bắc Ninh, KBC đã hoàn thành 4 nhà máy tại KCN Quế Võ Hiện Hữu để bán hoặc cho thuê, trong khi đó công ty vẫn cho thuê phần còn lại của dự án KCN Quế Võ Mở Rộng. Cũng tại tỉnh Bắc Ninh, KBC hiện đẩy mạnh tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong đó đã giải phóng mặt bằng 100 ha trên 432,5 ha để cho thuê sớm nhất có thể.

Ngoài các dự án KCN, KBC cũng tích lũy quỹ đất lớn để phát triển khu đô thị. Trong đó KBC đã chuyển nhượng dự án Lotus tại đường Phạm Hùng (Hà Nội) và lên kế hoạch mở bán 6,27 ha đất khu dân cư trong giai đoạn 1 Khu đô thị Phúc Ninh.

KBC cũng đã có kế hoạch bán khoảng 2,5 ha đất dự án này từ trước nhưng do trì hoãn về thủ tục, dự án hiện vẫn chưa mở bán. Giá bán trung bình ước tính nằm trong khoảng từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng/m2, đây là mức giá khá hợp lý đối với khu vực này.

Năm 2017, SSI ước tính KCN Quang Châu (936 tỷ đồng), KCN Tràng Duệ (987 tỷ đồng) và KĐT Phúc Ninh (450 tỷ đồng) sẽ là nguồn đóng góp lợi nhuận chính cho công ty.

Trong trường hợp lợi nhuận từ chuyển nhượng cổ phần tại Công ty TNHH Phát triển Khách sạn Hoa Sen ghi nhận vào năm 2017, doanh thu của KBC có thể đạt 2.398 tỷ đồng (+21,6% theo năm) và lợi nhuận sau thuế có thể đạt 827 tỷ đồng (+16,2% theo năm).

Nếu không bao gồm khoản thu nhập bất thường này mà chỉ dựa trên kết quả kinh doanh mảng cốt lõi là phát triển KCN, lợi nhuận sau thuế của KBC có thể giảm 14,6% theo năm do không còn dự án có tỷ suất lợi nhuận gộp cao như trong năm 2016.