|
| Sự chồng chéo của các quy định về xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khiến nhiều địa phương lúng túng. Ảnh: Tường Lâm |
Một trong những vướng mắc nằm ở việc thiếu hướng dẫn cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau khi thực thi quy định về giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ).
Nan giải xác định giá khởi điểm
Sở TN&MT tỉnh Thanh Hóa cho biết, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP có mâu thuẫn với quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần. Trong khi đó, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất chỉ làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí quản lý, tính tiền xử phạt khi vi phạm, tính tiền bồi thường, tính giá trị quyền sử dụng đất mà không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp ĐGQSDĐ. Với 2 quy định khác nhau như vậy, địa phương khá lúng túng trong thực hiện.
Báo cáo vướng mắc, bất cập khi thực thi các nghị định, thông tư quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của UBND tỉnh Hà Tĩnh cho biết, tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định, Sở TN&MT có trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì cơ quan tài chính lại là cơ quan có trách nhiệm xác định giá khởi điểm, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. “Như vậy, có sự chồng chéo về thẩm quyền xác định giá khởi điểm ĐGQSDĐ giữa 2 văn bản cùng hướng dẫn thi hành Luật Đất đai” - báo cáo của tỉnh Hà Tĩnh nhấn mạnh.
Cũng theo Sở TN&MT tỉnh Thái Bình, tại Thông tư 333/2016/TT-BTC, việc xác định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ thuê trả tiền thuê đất hàng năm (tính theo thời hạn sử dụng đất) là chưa phù hợp, chưa thống nhất với trường hợp giao đất không qua hình thức ĐGQSDĐ. Thực tế, cùng là giá khởi điểm để ĐGQSDĐ thuê trả tiền hàng năm, nếu tính toán theo Điều 1 Thông tư 333/2016/TT-BTC thì thời hạn thuê đất khác nhau sẽ có giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá thuê trả tiền hàng năm khác nhau là không hợp lý. Khi đó, giá đất để xác định giá khởi điểm ĐGQSDĐ thuê hàng năm tính theo công thức này sẽ thấp hơn giá đất tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm trong trường hợp không thông qua hình thức ĐGQSDĐ.
Đảm bảo minh bạch, tránh thất thoát
Khi thực thi Nghị định 59/2014/NĐ-CP ngày 16/6/2014 của Chính phủ, Sở TN&MT tỉnh Thái Bình cho biết, theo quy định, các dự án xã hội hóa được thuê đất không qua ĐGQSDĐ, được miễn tiền thuê đất. Tuy nhiên, thực tế trong quá trình sử dụng đất dễ xảy ra việc chủ đầu tư lách luật, chuyển mục đích thực hiện dự án xã hội hóa sang dự án khác để tránh việc phải thực hiện ĐGQSDĐ. Với trường hợp này, tỉnh Thái Bình đề xuất cần có chế tài mạnh để quản lý đất thực hiện dự án xã hội hóa, không cho phép chuyển mục đích đất dự án để tránh các chủ đầu tư, doanh nghiệp lách luật, lợi dụng chính sách để trục lợi.
Điểm b Khoản 1 Điều 68 Luật Đất đai quy định, đất đã thu hồi sau bồi thường, giải phóng mặt bằng được giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý, ĐGQSDĐ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, đây là phương thức tốt nhất, vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, vừa tạo điều kiện cho DN tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án. Tuy nhiên, trên thực tế, cơ chế này vẫn chưa được triển khai thực hiện.
Do đó, ông Châu kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 68 Luật Đất đai, trong đó quy định cơ chế để phát huy vai trò của tổ chức dịch vụ công về đất đai (tổ chức phát triển quỹ đất, trung tâm phát triển quỹ đất thuộc sở tài nguyên và môi trường) trong thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển, sau đó tổ chức ĐGQSDĐ để lựa chọn nhà đầu tư.
Về vấn đề xác định giá khởi điểm của đất đấu giá, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai theo hướng hoàn thiện cơ chế xác định "giá đất cụ thể" để xác định "giá khởi điểm tài sản đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất" một cách hợp lý, không để xảy ra tình trạng xác định giá khởi điểm quá thấp một cách bất bình thường. Ngoài ra, ông Châu đề xuất, cần có cơ chế kiểm soát hoạt động tổ chức ĐGQSDĐ để tránh tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, phát sinh tiêu cực trong đấu giá đất.
