Đấu giá dự án bất động sản: Ngân hàng mạnh tay xử lý nợ xấu

(BĐT) - Đấu giá dự án bất động sản (BĐS) là việc “cực chẳng đã” của các tổ chức tín dụng khi khách hàng không trả nợ. 
Một số dự án lớn tại TP.HCM như Saigon One Tower, V-Ikon, Chung cư cao ốc Hạnh Phúc sẽ được đấu giá trong tháng 9 - 10/2017. Ảnh: Tường Lâm
Một số dự án lớn tại TP.HCM như Saigon One Tower, V-Ikon, Chung cư cao ốc Hạnh Phúc sẽ được đấu giá trong tháng 9 - 10/2017. Ảnh: Tường Lâm

Tại TP.HCM, một số dự án lớn như Saigon One Tower, V-Ikon, Chung cư cao ốc Hạnh Phúc với số nợ từ vài trăm tỷ đến vài nghìn tỷ đồng sẽ được mang ra đấu giá trong tháng 9 - 10/2017. Đây được xem là động thái mở màn cho chiến dịch xử lý nợ xấu BĐS của các ngân hàng.

Đòi nợ thay nuôi nợ

Tháng 3/2016 tại Hội thảo Công bố báo cáo tổng quan thị trường tài chính năm 2015, TS. Nguyễn Xuân Thành - Giám đốc Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright chỉ ra khả năng các ngân hàng phải “nuôi nợ” để “đòi nợ” bằng việc huy động tiền gửi mới để lấy tiền trả lãi cho khoản tiền gửi cũ, còn lãi cho vay là tiền thật thì mới chỉ ghi nhận dự thu.

Tại thời điểm đó, thị trường BĐS đã bước vào giai đoạn phục hồi, các thương vụ M&A trong 3 năm (2014 - 2016) đã hồi sinh hàng loạt các dự án “đắp chiếu”. Có thể kể đến Hưng Thịnh mua khoảng 20 dự án, Novaland có khoảng 10 thương vụ là các dự án lớn, An Gia Invesment cũng kết nối hàng loạt dự án có sự tham gia của quỹ Creed Group (Nhật Bản)… Các thương vụ M&A này đã góp phần hồi sinh các dự án, phá băng cho thị trường. Việc “nuôi nợ” để “đòi nợ” xem ra cũng thu được kết quả tích cực.

Thế nhưng, không phải tất cả các dự án “nuôi nợ” đều đòi được nợ. Dự án nào “ngon” đã được M&A hết vòng nọ qua vòng kia, các dự án còn lại không dễ gì đạt được thương thảo. Đơn cử như Saigon One Tower đã nhiều lần được “đồn đoán” mua lại bởi các đại gia nhưng VAMC đã không thể kiên nhẫn lâu hơn khi con số nợ của dự án này lên đến 7.000 tỷ đồng. Tương tự, Agribank cũng đấu giá V-Ikon ở mức khởi điểm 373,5 tỷ đồng và Chung cư Hạnh phúc ở mức giá khởi điểm khoảng 644,7 tỷ đồng. 

Ngân hàng “nóng ruột” nhìn nhau

Tháng 5/2017, Địa ốc Phát Đạt đã trả dứt điểm cho DongA Bank 348 tỷ đồng, là khoản nợ năm 2017 được ĐHĐCĐ công ty này thông qua, số nợ còn lại trong tổng nợ gần 1.000 tỷ đồng sẽ được trả tiếp vào năm 2018. Tuy nhiên, lãnh đạo Phát Đạt tiết lộ khả năng sẽ trả hết nợ cho DongA Bank trong năm 2017 chứ không đợi đến năm 2018.

Động thái này của Phát Đạt càng làm cho các chủ nợ khác “nóng ruột” với khoản nợ chưa được thu hồi của các ông lớn địa ốc khác. Sở dĩ việc trả nợ của Phát Đạt được giới tín dụng lưu tâm bởi tháng 8/2015 DongA Bank rơi vào tình trạng kiểm soát đặc biệt mà một phần nguyên nhân liên quan đến khoản nợ 686 tỷ đồng của Phát Đạt tại ngân hàng này. Thế nhưng, chưa đầy 2 năm sau, Phát Đạt không chỉ trả nợ theo kế hoạch mà còn trả trước nợ cho DongA Bank bằng việc chuyển nhượng một phần dự án đang nắm giữ. Động thái này của Phát Đạt giống như chiếc ngòi nổ khiến các ngân hàng thay vì nuôi nợ sẽ quyết liệt thu hồi nợ hơn.

Chuyện dự án BĐS thế chấp “bìa đỏ” cho ngân hàng không có gì lạ, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM xác nhận con số này chiếm khoảng 90%. Nếu chỉ có tấm bìa đỏ thế chấp thì việc thu hồi nợ của các dự án dễ dàng hơn nhiều. Thế nhưng rất nhiều dự án chủ đầu tư không chỉ “cắm” bìa đỏ mà còn “cắm” luôn cả căn hộ đã bán cho khách hàng. Lý do này khiến trước khi thu hồi ngân hàng sẽ phải cân nhắc kỹ bởi “thủ thuật” thế chấp này nếu không có sự góp sức của ngân hàng rất khó thực hiện. Mọi việc chỉ vỡ ra khi “con nợ” không trả nợ như dự kiến mà Chung cư Bảy Hiền Tower, Harmona (quận Tân Bình), Rubby Land (quận Tân Phú) là một ví dụ.

Kết quả đấu giá 3 dự án BĐS trên sẽ là phép thử cho các ngân hàng để xác định giá trị thực của dạng dự án mà họ đang là chủ nợ. 3 dự án trên đều nằm ở phân khúc đang hấp dẫn trên thị trường hiện nay: Saigon One Tower và V-Ikon thuộc phân khúc văn phòng cho thuê hạng A, Chung cư Hạnh Phúc thuộc phân khúc nhà ở giá rẻ. Vì thế, nhiều chuyên gia kỳ vọng kết quả đấu giá 3 dự án này sẽ tạo đà cho thực hiện thí điểm xử lý nợ xấu theo tinh thần Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội.

Trung Kiên