Phát triển thị trường quyền sử dụng đất: Tạo quỹ đất sạch và đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư

(BĐT) - 2 trong 18 kiến nghị mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra, liên quan đến đề án các giải pháp phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường, có nhiều điểm rất xác đáng.
Thực hiện đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư, góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng.
Thực hiện đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư, góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng.

Hạn chế tối đa việc chỉ định nhà đầu tư đối với các khu đất vàng

Theo HoREA, trước tiên, cần có cơ chế để "Qũy phát triển đất" hoạt động hiệu quả, và phối hợp chặt chẽ với "Tổ chức phát triển quỹ đất" để thực hiện được vai trò tạo quỹ đất sạch cho đầu tư phát triển; giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi đất để thực hiện kế hoạch sử dụng đất theo quy hoạch đã được duyệt; thực hiện đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư, góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng.

Theo Luật Đất đai, Quỹ phát triển đất được quy định tại Điều 111 có mục đích "để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt", nhưng trên thực tế chưa hoạt động hiệu quả.

"Tổ chức phát triển quỹ đất" do Chính phủ thành lập theo Điều 68 Luật Đất đai, trên thực tế, chưa hoạt động hiệu quả, chưa chuẩn bị được quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển, nhất là chưa thể thực hiện chức năng đấu giá quyền sử dụng đất do hiện nay "cơ quan tổ chức đấu giá" là đơn vị sự nghiệp do Bộ Tư pháp quản lý.

Do vậy, để thực hiện quy định "Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh".

Khoản (1.e) Điều 118 quy định đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp "Giao đất, cho thuê đất đối với đất nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất", thì "Tổ chức phát triển quỹ đất" phải được phát huy đầy đủ vai trò và phải có cơ chế để thực hiện hiệu quả các quy định này.

“Như vậy, người có đất có điều kiện được bồi thường thỏa đáng, công bằng thì sẽ hạn chế tối đa việc khiếu kiện nhất là tình trạng khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay; các nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận quỹ đất một cách minh bạch, bình đẳng; và tạo được nguồn thu ngân sách rất lớn”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA lý giải.

Vì vậy, HoREA đề nghị chỉ thực hiện việc chỉ định nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu, nhất là trong các trường hợp đặc biệt theo Điều 26 Luật Đấu thầu. Hạn chế tối đa việc chỉ định nhà đầu tư đối với các khu đất vàng, hoặc khi thực hiện phương thức xây dựng - chuyển giao (BT), hợp tác công - tư (PPP), hoặc khi thực hiện chủ trương cổ phần hóa, hoặc trong quá trình thực hiện thu hồi quỹ đất do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.

Quyền góp vốn quyền sử dụng đất chưa phát huy hiệu quả

Theo HoREA, Điều 167 Luật Đất đai đã quy định người sử dụng đất có "quyền góp vốn quyền sử dụng đất" để cùng làm ăn chung, hoặc góp vốn vào các dự án kinh tế, dự án nhà ở. Đây là chính sách mới tương tự như chính sách của các nước tiên tiến mà điển hình là Thụy Điển có rất nhiều hợp tác xã, đặc biệt là hợp tác xã phát triển nhà ở.

Nếu thực hiện theo phương thức này để chỉnh trang đô thị cũ, phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới, khu nhà ở, khu công nghiệp, dịch vụ... thì người sử dụng đất có lợi, tài sản quyền sử dụng đất của mình sau khi góp vốn vào doanh nghiệp sẽ sinh lợi, được ưu đãi mua hoặc thuê nhà, tạo được sự đồng thuận xã hội; chủ đầu tư cũng có lợi vì giảm được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân...

Nhưng trong thời gian qua, phương thức này gần chưa được thực hiện trên thực tế nên không phát huy được tác dụng. Tại TP.HCM, được biết chỉ có dự án Khu đô thị Cảng biển Hiệp Phước có phương án vận động chủ đất góp vốn quyền sử dụng đất nhưng không thu hút được người dân tham gia. Các chủ đầu tư dự án hầu như chỉ tập trung thương lượng, bồi thường với các chủ đất dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện, xung đột lợi ích trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng dự án.

Nguyên nhân chủ yếu chưa thực hiện được phương thức này là do: chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phương thức người dân góp vốn vào dự án bằng quyền sử dụng đất; chưa tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ lợi ích khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chưa có cơ chế tổ chức thực hiện hiệu quả để dân tin; người dân chưa yên tâm về việc sẽ được đảm bảo chắc chắn quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện dự án, nhất là quyền lợi nhà ở trong dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng lại chung cư cũ, di dời nhà trên và ven kênh rạch.

Trong khi đó, pháp luật chưa có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần (có thể bị giảm vốn, mất vốn trong quá trình kinh doanh); quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn, sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chưa có cơ chế để đảm bảo người sử dụng đất được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo để đảm bảo quyền lợi khi góp vốn. Hiệp hội cho rằng, Chính phủ cần ban hành cơ chế để khuyến khích người dân và chủ đầu tư thực hiện quyền góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA:

“Bài học rất quý từ thực tiễn tổ chức thành công buổi đấu giá khu đất công tại số 23 Lê Duẩn, Quận 1, TP.HCM vẫn còn nguyên tính thời sự. Giá khởi điểm đấu giá là 558 tỷ đồng, có 13 doanh nghiệp tham dự đấu giá, sau 16 vòng đấu giá, mức giá thắng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm, giúp ngân sách nhà nước thu được đúng giá trị khu đất.

Nhưng để phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất thì cần phải cấp vốn ban đầu đủ để hoạt động (theo hình thức vay có hoàn trả), có phương pháp làm việc linh hoạt, và có cơ chế kiểm soát chặt chẽ đề phòng tiêu cực, tham nhũng”.

Ngô Ngãi