(BĐT) - Thị trường căn hộ cao cấp và hạng sang với giá vài trăm triệu đồng mỗi mét vuông ngày càng lên ngôi cũng như chiếm ưu thế về nguồn cung, trong khi căn hộ trung cấp lẫn bình dân có giá từ 25 triệu đến dưới 35 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm, khiến nhiều người có thu nhập “khiêm tốn” khó tìm được chốn an cư.
Nguồn cung nhà ở cao cấp đang dư thừa nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Ảnh: Lê Tiên

Nguồn cung nhà ở cao cấp đang dư thừa nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Ảnh: Lê Tiên

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tại TP.HCM hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng ngủ) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2); căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25 - 30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như “vắng bóng” trên thị trường. Trong khi đó, so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, tức khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm, sở hữu một căn hộ vẫn là ước mơ.

Ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, có nhiều dự án mới được chào bán ở mức giá rất cao và thanh khoản khá tốt. Đơn cử như: Dự án One Central Saigon (Quận 1) có giá bán dự kiến khoảng 650 - 800 triệu đồng/m2; Dự án Spirit Of Saigon (Quận 1) có giá khoảng 400 triệu đồng/m2; Dự án Sunshine Venicia Thủ Thiêm có giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Dự án The River Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) có giá khoảng 110 triệu đồng/m2…

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho hay, tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tính từ 2004 đến nay đạt 315.000 căn. Trong đó, nguồn cung mới trong quý I năm nay đạt 2.500 căn, đến từ 4 dự án: Vinhomes Grand Park (Beverly The Resort) - TP. Thủ Đức, Akari City Phase 2 - quận Bình Tân, Masteri Centre Point - TP. Thủ Đức, Picity High Park - Quận 12. Các dự án mới đều thuộc phân khúc trung cấp trở lên và có mức giá bán trung bình 2.500 USD/m2, tương đương 57,1 triệu đồng/m2.

TP.HCM không còn đất để làm căn hộ giá thấp. Hiện nay, căn hộ thương mại giá 40 triệu đồng/m2 cũng không có để bán. Lại thêm nút thắt pháp lý vướng đủ đường nhưng chưa được tháo gỡ, khiến nguồn cung cạn kiệt. Cả TP.HCM với 22 quận, huyện, Thành phố hiện chỉ có Củ Chi là có thể phát triển căn hộ giá rẻ. Nhưng khách hàng thì không phải ai cũng thích sống ở Củ Chi.

Vẫn theo bà Trang Bùi, mức giá bán trung bình toàn thị trường bao gồm tất cả các phân khúc đạt 3.300 USD/m2, tương đương 75,4 triệu đồng/m2, tăng 8% theo quý và tăng 27% theo năm. Giá bán căn hộ trên thị trường không ngừng lập đỉnh mới trong 10 năm qua, chủ yếu là do giá đất tăng trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí vật liệu xây dựng tăng và thị trường đón nhận nhiều sản phẩm thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang thúc đẩy giá trung bình theo đó tăng lên.

Theo số liệu thống kê của cơ quan chức năng thì nguồn cung nhà ở cao cấp đang dư thừa nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở cao cấp chỉ chiếm từ 20% - 30%, còn nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 70% - 80% thị trường. Những năm qua, việc rà soát, điều chỉnh, chuyển đổi cơ cấu các dự án bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường vẫn chưa được quan tâm đúng mức.

Một câu hỏi đặt ra là, dù nhu cầu căn hộ bình dân và trung cấp đang rất cao, nhưng tại sao các chủ đầu tư ngày càng xa dần phân khúc này, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang nguồn hàng có biểu hiện bội cung nhưng các chủ đầu tư ngày càng có thiên hướng muốn nhảy vào?

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, triết lý của người bán hàng thì ai cũng muốn bán cho người có nhiều tiền, vì tài chính của họ luôn có sẵn. Còn người có mức thu nhập trung bình và thấp, khi mua nhà phải sử dụng các đòn bẩy tài chính khác nhau, phát sinh nhiều thủ tục, đôi khi không loại trừ khả năng không theo nổi tiến độ đóng tiền.

Trao đổi với Báo Đấu thầu, một vị tổng giám đốc của một công ty bất động sản khu vực phía Nam chia sẻ: “Hiện ở TP.HCM không còn đất để làm căn hộ giá thấp. Hiện nay, căn hộ thương mại giá 40 triệu đồng/m2 cũng không có để bán. Lại thêm nút thắt pháp lý vướng đủ đường nhưng chưa được tháo gỡ, khiến nguồn cung cạn kiệt. Cả TP.HCM với 22 quận, huyện, Thành phố hiện chỉ có Củ Chi là có thể phát triển căn hộ giá rẻ. Nhưng khách hàng thì không phải ai cũng thích sống ở Củ Chi. Họ xuống đó thì cũng chỉ mua đất, mua nhà, chứ mua căn hộ để ở là không hợp lý”.

“Kế hoạch xây 24.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới tại TP.HCM rất khó thực hiện vì thiếu quỹ đất. Nhiều kiến nghị gỡ vướng về pháp lý được đưa ra cho các cấp lãnh đạo, tuy nhiên việc tháo gỡ vẫn rất chậm chạp. Đã đến lúc, Chính phủ nên xây dựng quỹ đất để ưu tiên phát triển nhà giá rẻ. Việc này đòi hỏi có sự liên kết giữa Nhà nước và doanh nghiệp để cùng làm. Bởi thực tế bây giờ cũng không còn mấy phù hợp cho việc phát triển nhà ở xã hội, xét về nhiều mặt, trong đó có cả tên gọi của nó, mà nên thay bằng nhà giá rẻ”, vị này nói.