|
| HoREA cho rằng, nên tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang - tái phát triển đô thị. Ảnh: Ngô Ngãi |
Bài học từ khu dân cư Xóm Cải
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ có giải pháp thực hiện phương thức xã hội hóa đầu tư theo hình thức hợp tác công - tư (PPP), với sự hợp tác tích cực, tự giác tham gia của người dân thì mới đảm bảo sự thành công của "Chương trình chỉnh trang phát triển đô thị".
Cụ thể, đối với các dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp, xây dựng lại chung cư cũ thì cần thực hiện cơ chế, chính sách tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai với sự tham gia tích cực và chủ động của cộng đồng dân cư theo kinh nghiệm các nước.
Ở TP.HCM ngay từ những năm 1990 cũng đã thực hiện thành công các dự án như: chỉnh trang nhà ở trên và ven kênh rạch Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Ruột Ngựa - Tàu Hũ, Tân Hóa - Lò Gốm; chỉnh trang khu dân cư Bàu Cát, quận Tân Bình; khu phố chợ Bà Chiểu, khu dân cư Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh; chỉnh trang các khu lụp xụp ở Quận 4, Quận 5, Phú Nhuận... lên chung cư cao tầng, mà một điển hình cần được nghiên cứu để nhân rộng là dự án cải tạo chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư Xóm Cải, Phường 8, Quận 5 năm 1993.
Đây là khu dân cư cũ lụp xụp, diện tích 3,1 ha với 563 căn nhà chủ yếu là nhà cấp 4 thấp tầng, hệ số tầng cao bình quân chỉ 1,69 tầng, mật độ xây dựng khoảng 85%, mật độ dân số rất cao, bình quân 60.703 người/km2, diện tích cây xanh chỉ đạt 0,22 m2/người, thường xuyên bị ngập nước mùa mưa, môi trường sống bị ô nhiễm nặng, không có công trình phòng cháy chữa cháy. Dự án này sau đó đã được Sở Nhà đất và UBND Quận 5 phối hợp tổ chức thực hiện theo cơ chế, chính sách tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự tham gia tích cực và chủ động của cộng đồng dân cư.
Kết quả rất thành công, với tổng vốn đầu tư 93,6 tỷ đồng, trong đó có một phần vốn ngân sách là vốn mồi để thực hiện giải phóng mặt bằng, đầu tư một số hạng mục hạ tầng chính, đã huy động được nguồn vốn ứng trước của cộng đồng dân cư, của nhà thầu, đã xây dựng được 7 block nhà chung cư và 23 cụm nhà cấp 2 với mật độ xây dựng giảm xuống còn 36,4%, số tầng trung bình 6,5 tầng, đường giao thông kết nối thông suốt, an toàn phòng cháy, chữa cháy, diện tích cây xanh tăng thêm, và tất cả 100% hộ dân đã được tái bố trí nhà ở khang trang tại đây với đầy đủ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Cần xác định vai trò của 3 trụ cột cho mỗi dự án
HoREA cho rằng, tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang - tái phát triển đô thị, là một phương pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ các thửa đất riêng lẻ, giá trị thấp do chưa có hạ tầng đầy đủ, mà mỗi người chủ thửa đất tự nguyện dành một phần thửa đất của mình đóng góp vào dự án để mở rộng, nâng cấp hệ thống giao thông, hạ tầng khu vực.
Từ đó giá trị đất khu vực dự án được nâng lên, sản phẩm chủ yếu là phát triển chung cư cao tầng, phục vụ tái định cư tại chỗ và dành một phần quỹ nhà dôi dư để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đã bỏ ra, với lợi nhuận hợp lý. Các quyền về đất đai được chuyển cho chủ sở hữu nhà (căn hộ) mới theo mục tiêu của dự án.
Tuy nhiên, để làm được điều này, cần xác định vai trò của 3 trụ cột của dự án tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai. Theo đó, cơ quan nhà nước với vai trò kiến tạo chính sách, cơ chế, duyệt quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý, thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi, điều phối chung, trong đó có vai trò rất lớn của hệ thống chính quyền cấp quận và phường trong việc vận động, thuyết phục người dân đồng thuận.
Kế đó, doanh nghiệp chủ đầu tư với vai trò tổ chức thực hiện dự án; các tổ chức tín dụng có liên quan với vai trò hỗ trợ cho chủ đầu tư và người dân.
Riêng cộng đồng dân cư trong khu vực dự án vừa là chủ thể tham gia vừa là người thụ hưởng, cần đạt được sự đồng thuận cùng với cơ quan nhà nước và chủ đầu tư để thực hiện dự án.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, dự án Xóm Cải thành công do thành phố đã quyết định đúng đắn việc mở rộng phạm vi ranh giới khu vực chỉnh trang lên đến 3,1 ha, trọn ô phố, đã tạo điều kiện cho người dân tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư thu hồi được vốn và Nhà nước chỉ chi nguồn vốn tối thiểu từ ngân sách nhưng đạt hiệu quả rất cao.
Đặc biệt, việc hợp nhất các thửa đất nhỏ, méo mó thành thành thửa đất lớn hơn, hợp khối các nhà liền kề cũng là phương thức hiệu quả để người dân tham gia tự chỉnh trang khu dân cư lụp xụp, khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo hiện nay.
Xuất phát từ thực tiễn tình hình và yêu cầu chỉnh trang - tái phát triển đô thị của thành phố, HoREA kiến nghị thành phố tổ chức tổng kết các dự án chỉnh trang - tái phát triển đô thị đã thực hiện trên địa bàn thành phố trong hơn 20 năm qua để rút ra những vấn đề mang tính quy luật, những cơ chế, chính sách, những bài học kinh nghiệm cả thành công và chưa thành công để đề xuất bổ sung vào hệ thống pháp luật, và góp phần xây dựng, hoàn thiện cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện thành công "Chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị" của thành phố.
Đồng thời, kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch về cơ chế, chính sách tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai với sự tham gia của doanh nghiệp và cộng đồng dân cư để thực hiện công tác chỉnh trang - tái phát triển đô thị đối với các dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp; xây dựng lại, cải tạo các chung cư cũ hư hỏng; chỉnh trang các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch trên địa bàn thành phố.
