Thị trường condotel Đà Nẵng: Phát triển biến dạng và bài toán khó cho quản lý đô thị

Thị trường condotel tại Đà Nẵng những năm qua thực sự ghi nhận mức tăng trưởng đáng ngưỡng mộ, nguồn cung không ngừng tăng, loại hình sản phẩm cũng đa dạng. Tuy nhiên đến nay đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu bất ổn, trở thành thách thức không nhỏ đối với chính quyền địa phương.
San sát bất động sản Nghỉ dưỡng được xây dựng ở Đà Nẵng
San sát bất động sản Nghỉ dưỡng được xây dựng ở Đà Nẵng

Phát triển như cơn lốc

Xuất phát từ sự tăng trưởng nguồn khách du lịch, những năm qua, các dự án bất động sản du lịch tại Đà Nẵng được triển khai rầm rộ, đưa ra thị trường một nguồn cung khổng lồ với nhiều loại hình sản phẩm đa dạng.

 Hiện nay, TP có 83 dự án được triển khai đầu tư với tổng vốn hơn 7,3 tỷ USD (153.300 tỷ đồng), trong đó 20 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn 1,28 tỷ USD (26.800 tỷ đồng) và 63 dự án trong nước với tổng vốn 6,02 tỷ USD (126.420 tỷ đồng).

Ghi nhận của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, từ cuối năm 2016, Đà Nẵng dẫn đầu cả nước về việc phát triển các dự án condotel. Sự phát triển của phân khúc condotel Đà Nẵng được ví như một “cơn lốc”. Theo Savills Đà Nẵng, nguồn cung condotel tại thành phố biển này có thể tăng gấp 3 lần vào năm 2018.

Giống với Savills, CBRE Việt Nam cũng cho rằng nguồn cung condotel tại Đà Nẵng hiện đang rất dồi dào. Tính đến hết tháng 7/2017, tổng số nguồn cung condotel trên địa bàn Đà Nẵng là 6.715 căn. Dự kiến đến cuối năm sẽ có thêm khoảng 1.350 căn từ 5 dự án mới. Một số dự án đã được chủ đầu tư dời thời gian chào bán dự kiến sang năm 2018 - 2019 với dự báo nguồn cung mới khoảng 9.000 căn.

Nhiều biến tướng, không ít rủi ro

Tuy nhiên, cũng tại thị trường này, ở thời điểm hiện tại đã ghi nhận những dấu hiệu của sự “biến dạng”. Ông Rudolf Hever, Giám đốc Tư vấn quốc tế của Tập đoàn Savills khu vực châu Á - Thái Bình Dương cảnh báo: “Condotel mang đến thời kỳ “vàng” cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhưng sau tăng trưởng là bất an”.

Nhận định này không quá bất ngờ, bởi sau một thời gian phát triển ồ ạt, quy hoạch của Đà Nẵng cũng được thay đổi cấp tập với hàng loạt dự án được điều chỉnh phương thức sử dụng đất, thiết kế kiến trúc để chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang condotel, phòng khách sạn, hay căn hộ chung cư sang condotel.

Ngay tại trung tâm TP Đà Nẵng, dự án Khu phức hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Golden Square đã được điều chỉnh từ khối chung cư 36 tầng sang dự án căn hộ nghỉ dưỡng condotel với 416 căn.

Hay như dự án F - Home của CTCP Lương thực Đà Nẵng tại 16 Lý Thường Kiệt, quận Hải Châu. F-Home có diện tích 4.105m2, diện tích sàn xây dựng 78.000m2, quy mô cao 27 tầng và được đầu tư phát triển thành khu nhà ở 560 căn hộ.

Chủ đầu tư đã lập hồ sơ chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang loại hình nhà ở xã hội, và F - Home đã được Bộ Xây dựng đưa vào danh sách 59 dự án nhà ở xã hội để khách hàng được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng. Thế nhưng, trong 2 năm gần đây, cũng chính dự án này lại được chào bán ra thị trường với các sản phẩm condotel.

Từ loại hình nhà ở xã hội, F - Home như “vịt hóa thiên nga” bởi mỗi căn hộ đang có giá giao dịch từ vài trăm triệu đồng nay đã được chào bán trên 1 tỷ đồng, tương ứng giá bán 18,9 triệu đồng/m2. Từ một tòa nhà căn hộ vốn là nhà ở xã hội, chủ đầu tư hiện nay không ngần ngại thông tin đến khách hàng rằng, đây là dự án condotel đẳng cấp 5 sao (?!).

Việc những dự án như F - Home xuất hiện tại thị trường condotel Đà Nẵng không phải là ít. Đáng nói, không chỉ vướng về quy hoạch, đất tại các dự án này thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn nên tại các dự án condotel không được hình thành đơn vị ở. Mà việc hợp thức hóa sở hữu condotel cũng chưa thuận lợi do pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Vậy nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn mạnh dạn quảng bá và cam kết sẽ đưa người dân vào dự án condotel sinh sống như một khu chung cư bình thường, hơn nữa còn trao sổ đỏ cho khách mua (?)

Thị trường condotel Đà Nẵng: Phát triển biến dạng và bài toán khó cho quản lý đô thị - ảnh 1
Ven biển Đà Nẵng, hiện đang có hàng chục công trình Condotel đồ sộ mọc lên
Bài toàn khó

Trước thực trạng này, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đặt vấn đề, trước xu hướng đầu tư mới, nếu TP không có cơ chế quản lý phù hợp sẽ có nguy cơ hình thành một số lượng lớn đơn vị ở tại các khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa phù hợp.

Tác động tiêu cực đến hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu vực ven biển có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và định hướng phát triển dịch vụ, du lịch có thể kể đến như không bảo đảm về kiến trúc cảnh quan, công tác quản lý quy hoạch đô thị, sức ép lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực lân cận, không bảo đảm phục vụ nhu cầu hạ tầng kỹ thuật và xã hội (trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa…) cho chính cư dân của dự án. Đặc biệt, về lâu dài sẽ phá vỡ quy hoạch không gian đô thị ven biển, ảnh hưởng lớn đến du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của TP.

Theo Sở Xây dựng, để siết chặt công tác quản lý, Sở Xây dựng yêu cầu các chủ dự án condotel không áp dụng quy định của pháp luật Nhà ở và các Nghị định hướng dẫn của Luật Nhà ở đối với dự án của mình. Sở Xây dựng cũng cho biết, hiện nay TP. Đà Nẵng xác định condotel là căn hộ khách sạn và không hình thành đơn vị nhà ở, các chủ đầu tư phải truyền đạt để khách hàng hiểu sản phẩm mình mua không được ở lâu dài, condotel là sản phẩm phục vụ du lịch, chủ sở hữu mua không được nhập hộ khẩu, tòa nhà dự án không được thành lập Ban quản lý chung cư như căn hộ bình thường.

Sở Xây dựng cũng thẩm định condotel như khách sạn, không yêu cầu về các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng như các căn hộ chung cư khác.

Sở Xây dựng yêu cầu, chủ đầu tư các dự án condotel phải sở hữu tối thiểu 30% số lượng căn hộ hoặc sở hữu số phòng khách sạn. Đồng thời, chủ đầu tư có văn bản cam kết mục tiêu duy nhất của dự án là dịch vụ du lịch, không hình thành đơn vị nhà ở. Cam kết này được ghi cụ thể vào giấy chứng nhận đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Khách hàng cần tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện giao dịch mua bán để tránh những thiệt hại sau này.


Reatimes.vn