Nhiều thách thức cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

(BĐT) So với năm 2018, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM năm 2019 không có nhiều dấu hiệu bứt phá và tình hình được đánh giá sẽ tiếp diễn sang năm 2020, đưa ra nhiều thách thức cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường.
Tình trạng khan hiếm căn hộ hạng C vẫn chưa được cải thiện
Tình trạng khan hiếm căn hộ hạng C vẫn chưa được cải thiện
Tại sự kiện “Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM năm 2019” với chủ đề “Chinh phục thử thách”, diễn ra ngày 8/1/2020 tại TP.HCM, Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) đã cho biết như trên và khẳng định, khép lại năm 2019, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM đã không mấy lạc quan, bởi nguồn cung và sức cầu của hầu hết các phân khúc đều bị sụt giảm, ngoại trừ bất động sản nghỉ dưỡng. 
Cụ thể, đối với phân khúc đất nền, DKRA Vietnam ghi nhận, trong năm 2019 có 14 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 1.704 nền, bằng 46% so với nguồn cung mới của năm 2018, tức khoảng 3.736 nền. Đây là năm thứ hai nguồn cung mới sụt giảm và là mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 95%, tức khoảng 1.615 nền, bằng 49% so với năm 2018.
Khu vực phía Bắc Thành phố dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ. Các dự án mới đa phần tập trung ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè… Giá giao dịch thứ cấp trong năm tăng trung bình khoảng 5 - 7% so với năm 2018, chủ yếu ở giai đoạn đầu năm.
Tương tự, ở phân khúc căn hộ, tình trạng khan hiếm căn hộ hạng C vẫn chưa được cải thiện. Theo khảo sát, toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24.514 căn hộ, bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94%, khoảng 22.997 căn, bằng 67% so với năm 2018. 2019 cũng là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay.
Khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ. Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư liên tục tăng mạnh trong năm, trung bình 15% - 20% so với mặt bằng giá trong khu vực.
Nhỉnh hơn hai phân khúc trên là phân khúc nhà phố và biệt thự, với nguồn cung mới tăng nhẹ và khu Đông tiếp tục dẫn đầu. Toàn thị trường có 16 dự án đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 1.413 căn, tăng 20% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ trong năm 2019 đạt 78% nguồn cung mới, khoảng 1.100 căn, tăng nhẹ so với năm trước khoảng 0,5%, tức 1.095 căn.
Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tập trung chủ yếu ở Quận 2 và Quận 9. Giá sơ cấp của chủ đầu tư tăng mạnh, nhất là trong giai đoạn cuối năm, mức tăng trung bình từ 10% - 15% so với mặt bằng giá chung tại khu vực.
Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam, đáng lưu ý hơn cả vẫn là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự biển, khi nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tăng mạnh, tuy sức cầu có giảm về cuối năm.
Thống kê từ DKRA Vietnam cho thấy, thị trường năm 2019 đón nhận 14 dự án mới, cung ứng khoảng 2.586 căn biệt thự biển, tăng gấp 3 lần so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 2.004 căn, tăng gần 5 lần so với năm trước.
Tuy nhiên, số lượng chỉ tập trung chủ yếu ở một vài dự án có quy mô lớn tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường có dấu hiệu giảm từ giữa năm 2019 và thể hiện rõ trong giai đoạn cuối năm.
Đặc biệt, năm 2019 đánh dấu sự phát triển mạnh của mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp. 
Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - condotel, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tăng mạnh, nhưng sức cầu cũng giảm về cuối năm.
DKRA Vietnam ghi nhận 14 dự án condotel mới mở bán, cung ứng ra thị trường 10.290 căn, tăng 124% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 78%, bằng 8.042 căn, mức tăng khoảng 191% so với lượng tiêu thụ của năm trước. Nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung ở các thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Quốc... Tuy nhiên, sức cầu chung có dấu hiệu giảm, bắt đầu từ quý II/2019 và tiếp tục giảm mạnh vào cuối năm do vấn đề vỡ cam kết lợi nhuận của một vài dự án.
Đối với loại hình condotel, năm 2019 đánh dấu sự lên ngôi của xu hướng ủy thác cho thuê theo hình thức chia sẻ lợi nhuận.
Bước sang năm 2020, DKRA Vietnam cho rằng tình hình thị trường sẽ có nhiều điểm tương đồng với năm 2019. Nguồn cung mới không có sự đột biến và không quá dồi dào trong khi sức cầu vẫn cao, đặc biệt ở các phân khúc đất nền, căn hộ. Việc thiếu nghiêm túc khi tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng. Đây sẽ là những thách thức rất lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2020.
Ông Phạm Lâm cho rằng, để tháo gỡ thách thức, cần có sự chung tay một cách quyết liệt của tất cả các bên, trong đó quan trọng nhất là vai trò điều phối và quản lý của Chính phủ, Nhà nước, các cơ quan ban ngành.
Cụ thể, thị trường bất động sản 2020 đòi hỏi những đột phá về cải thiện chính sách, pháp lý liên quan đến quy trình, thủ tục phê duyệt hồ sơ dự án…, kịp thời tạo điều kiện cho nguồn cung mới ra thị trường.
Đồng thời, với những sai phạm, cơ quan nhà nước cần giám sát chặt chẽ và xây dựng chế tài nghiêm minh để xử lý, răn đe và ngăn chặn rủi ro. Đối với quy hoạch hạ tầng giao thông, cần đẩy nhanh các công trình giao thông liên kết vùng, thúc đẩy sự phát triển chung của kinh tế - xã hội.

Gia An