Nghị định 25/2020/NĐ-CP: Gỡ khó cho thị trường bất động sản

(BĐT) - Có hiệu lực từ 20/4/2020, Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, thay thế cho Nghị định 30/2015/NĐ-CP, được kỳ vọng sẽ tạo sức bật mới cho thị trường bất động sản khi nền kinh tế hồi phục sau tác động của dịch Covid-19. Nhiều vướng mắc được tháo gỡ, đơn giản thủ tục, thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường.
Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã tháo gỡ vướng mắc trong việc giao đất, cho thuê đất trên cơ sở kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Ảnh: Lê Tiên
Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã tháo gỡ vướng mắc trong việc giao đất, cho thuê đất trên cơ sở kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Ảnh: Lê Tiên

Nhiều dự án lớn mời gọi đầu tư

Thực tế cho thấy ngân sách nhà nước nhiều nơi không đủ cho công tác giải phóng mặt bằng để triển khai đấu giá. Trong điều kiện đó, cơ chế đấu thầu là một giải pháp để kêu gọi nguồn vốn tư nhân đồng hành trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đi cùng với việc triển khai các dự án, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội. Nhiều địa phương đã thực hiện mạnh mẽ đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, xây dựng các khu đô thị mới, nhà ở xã hội… Nhiều dự án đã và đang được triển khai, góp phần hoàn thiện hạ tầng cho các địa phương.

Thống kê của Báo Đấu thầu cho thấy, từ đầu năm 2020 đến nay có khoảng 60 dự án sử dụng đất cần đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đã công bố danh mục dự án. Trong đó đa phần là các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở. Nhiều dự án có tổng chi phí thực hiện khá lớn, như Dự án Khu dân cư thương mại, khu đô thị, khu nhà ở Khu đô thị mới Cẩm Văn, tỉnh Bình Định (996 tỷ đồng); Dự án Khu đô thị mới Nam Vũng Tàu (1.500 tỷ đồng); Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị mới Khóm 5 Phường 1, TP. Cà Mau (878 tỷ đồng); Dự án Khu đô thị mới Bắc Cường 1 và  Dự án Khu đô thị mới Bắc Cường 2 có tổng chi phí thực hiện là 4.200 tỷ đồng; Khu đô thị phía Nam sông Như Ý thuộc Khu E - Đô thị mới An Vân Dương (Thừa Thiên Huế) (4.500 tỷ đồng); Khu đô thị Bắc sông Cầu - Phân khu A Bắc Kạn (1.400 tỷ đồng)… Sau khi công bố, các dự án này nếu không có gì thay đổi, sẽ thực hiện các bước lựa chọn nhà đầu tư trong thời gian tới. 

Ngoài những dự án công bố đầu năm nay, thì rất nhiều dự án công bố danh mục từ năm trước cũng bắt đầu bước vào lựa chọn nhà đầu tư. Ba tháng đầu năm 2020, 49 dự án sử dụng đất đã được thông báo mời sơ tuyển (nhiều dự án công bố danh mục từ năm 2019 và một số thuộc 60 dự án công bố từ đầu năm 2020).

Những dự án vừa công bố và mời sơ tuyển chính là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. 

Nút thắt được tháo, cơ hội bứt phá trong tương lai

Việc bỏ bước sơ tuyển đối với dự án sử dụng đất cũng giúp giảm thời gian, trình tự thủ tục trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Nghị định cũng phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức, bao gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.
Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tham gia đấu thầu và trúng các dự án sử dụng đất lớn, như Tập đoàn FLC, TNG...

Tuy nhiên, theo nhiều nhà đầu tư và phản ánh của địa phương, việc chưa rõ ràng về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư đã trúng thầu dự án sử dụng đất đang gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư.

Cụ thể, liên quan đến quy định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 30/2015/NĐ-CP ghi nhận đấu thầu là một trong những hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất, thường áp dụng cho khu đất thực hiện dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện chưa có quy định rõ ràng về trường hợp giao đất, cho thuê đất trên cơ sở kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Theo đó, việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án trong thời gian qua đã có những cách hiểu và cách áp dụng khác nhau, gây khó khăn trực tiếp cho nhà đầu tư.

Vướng mắc này dẫn đến nhiều dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đã tạm dừng xem xét việc giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án. Trong khi đó, tại rất nhiều dự án trong diện “tạm dừng” để xem xét việc giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư đã phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để tham gia giải phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án mà mình đã trúng thầu. Nhà đầu tư không chỉ đứng trước nguy cơ thiệt hại về chi phí đã đầu tư, mà còn có thể mất rất nhiều cơ hội kinh doanh.

Lãnh đạo một số địa phương chia sẻ, đây là nguyên nhân khiến địa phương “không dám” giao dự án mới cho nhà đầu tư và/hoặc “không dám” giao đất cho nhà đầu tư đã trúng đấu thầu, dẫn tới hàng loạt dự án, nhất là các dự án bất động sản bị đình trệ. Điều này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế của các địa phương cũng như cơ hội đầu tư của doanh nghiệp.

Nghị định 25/2020/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 28/2/2020 đã tháo gỡ vướng mắc này. Nghị định quy định: việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án. Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Một cán bộ của Sở Giao thông vận tải - Xây dựng Lào Cai cho biết, đây là điểm mới rất tích cực, là căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu, tạo sự yên tâm, tin tưởng cho các doanh nghiệp khi tham gia đấu thầu thực hiện dự án. Ngoài ra, việc bỏ bước sơ tuyển đối với dự án sử dụng đất cũng giúp giảm thời gian, trình tự thủ tục trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Nghị định cũng phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức, bao gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

Ngoài ra, Nghị định cũng đã tháo gỡ khó khăn của nhiều địa phương trong xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3). Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định cụ thể việc xác định giá sàn trên cơ sở: (i) diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án; (ii) giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án; (iii) hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có). Giá trị này mang tính chất tương đối để nhà đầu tư đề xuất giá trị nộp ngân sách nhà nước của mình và phải phản ánh bản chất lợi thế của khu đất (như một giá trị thương quyền để được đầu tư dự án trên khu đất đó).

Ở góc độ doanh nghiệp, một nhà đầu tư đã trúng hàng loạt dự án sử dụng đất trên cả nước kỳ vọng, những đổi mới tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP sẽ giúp cho nhà đầu tư vững tin, hoàn thiện các thủ tục nhanh hơn, để sau khi nền kinh tế vượt qua được tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản sẽ bứt phá nhờ triển khai các dự án sử dụng đất.

Minh Thư