Chờ đợi sự tháo gỡ ách tắc đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp

(BĐT) - Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý kiến về Dự thảo Luật Đầu tư. Nếu được chấp thuận, những ách tắc đối với các dự án có sử dụng đất, trong đó có các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, sẽ sớm được tháo gỡ.
Có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng. Ảnh: Ngô Ngãi
Có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng. Ảnh: Ngô Ngãi
HoREA cho biết, từ năm 2015 đến nay, hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp), do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng.
Nguyên nhân là do một số quy định pháp luật thiếu thống nhất, chưa đồng bộ, thậm chí có các quy phạm pháp luật mâu thuẫn, “xung đột”, khiến doanh nghiệp bị chôn vốn nhiều năm, không thể thực hiện được dự án.
Trong đó, ách tắc đầu tiên phải kể đến là quy định dự án nhà ở phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở: “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Trong lúc, dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp, phổ biến có khoảng 10% đất ở, khoảng 80% đất nông nghiệp, khoảng 10% đất rạch, đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý. Ngay cả dự án nhà ở trong quận nội thành, có xen cài đường hẻm cũng không thể đạt chuẩn 100% đất ở.
Ách tắc thứ hai do quy định chỉ có “chủ đầu tư” dự án đầu tư xây dựng mới được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.
Chưa hết, Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị cũng “xung đột” với Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị: “Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”.
“Quy định tại Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, có nghĩa là doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư phải trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư. Mà có dự án đầu tư thì mới được thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư sau. Trong khi đó, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư Luật Đầu tư hiện nay thực hiện  chỉ ghi tên “nhà đầu tư” dự án, chứ không ghi tên “chủ đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích.
Do “xung đột” pháp luật này mà Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) một số địa phương không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư”, mặc dù UBND cấp tỉnh đã ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” ghi tên “nhà đầu tư”, dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn tất thủ tục hành chính để triển khai dự án.
HoREA rất hoan nghênh Khoản 3.a Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư, nếu được thông qua sẽ giải quyết được ách tắc này, khai thông được thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở của “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất” sẽ được “Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu". 

Ngô Ngãi