Những dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất phổ biến
- Tranh chấp về mức “phạt cọc”
Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định sau:
+ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc.
+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì có nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Khi các bên có thỏa thuận khác về mức "phạt cọc" như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
- Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên: Là tranh chấp nội dung điều khoản quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.
- Tranh chấp về cam kết của các bên: Khi đặt cọc, thông thường người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cam kết tính pháp lý của quyền sử dụng đất, nhà ở như đã được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ), nhà đất không có tranh chấp, nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, nhà đất không có thế chấp, đất còn thời hạn sử dụng. Nếu không đúng như những gì đã cam kết thì có thể xảy ra tranh chấp.
- Tranh chấp khác liên quan đến nhà đất như diện tích không đúng…
Phương thức giải quyết tranh chấp
Cách 1: Thương lượng
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tháo gỡ những bất đồng. Đây là cách giải quyết tranh chấp đơn giản nhưng có điểm hạn chế là hiệu quả không cao.
Cách 2: Hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm giải pháp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.
Tương tự như thương lượng, hòa giải trong nhiều trường hợp không đạt hiệu quả cao.
Cách 3: Khởi kiện tại tòa án
Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua tòa án. Đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước, nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.
