Tín dụng bất động sản sẽ giảm 40.000 tỷ đồng nếu sửa Thông tư 36?

Mặc dù Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN chưa chính thức được ban hành, song trên thị trường đang có nhiều ý kiến trái chiều.
Dư nợ tín dụng bất động sản sẽ giảm khoảng 40.000 tỷ đồng
Dư nợ tín dụng bất động sản sẽ giảm khoảng 40.000 tỷ đồng

Trước lo ngại của giới kinh doanh bất động sản cũng như ngân hàng về việc siết tín dụng sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà đất, phía Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố tài liệu phân tích và cho rằng, sửa Thông tư 36 không làm giảm tín dụng bất động sản.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc ngân hàng được rộng cửa rót vốn vào thị trường nhà, đất khi dự thảo trên được áp dụng.

Khó tránh ảnh hưởng

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ ấm lên trong năm 2016 là cơ hội cho ngân hàng rót vốn cho vay mua nhà, đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng.

Vì vậy, theo lãnh đạo các nhà băng, nếu Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 theo hướng nói trên sớm được NHNN ban hành sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Bởi thực tế, hoạt động ngân hàng chủ yếu phụ thuộc vào hoạt động tín dụng, mà hoạt động tín dụng phần lớn liên quan đến bất động sản ở nhiều góc độ khác nhau: cho vay với mục đích sử dụng vốn vào bất động sản (đầu tư kinh doanh dự án, mua nhà để ở, mua nhà để cho thuê…), bảo lãnh dự án bất động sản, tài sản bảo đảm là bất động sản…

Nếu Dự thảo sửa Thông tư 36 buộc các ngân hàng phải giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% thì dư nợ trung, dài hạn của các nhà băng buộc giảm xuống ít nhất từ 200.000 - 300.000 tỷ đồng, trong khi phần lớn dư nợ này chủ yếu chảy vào bất động sản.
Theo tổng giám đốc một ngân hàng, việc NHNN lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36, trong đó quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, sẽ “siết” chặt nguồn vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản, ảnh hưởng lớn đến dư nợ tín dụng lĩnh vực này.

Trong Dự thảo Thông tư 36 sửa đổi sẽ có nhiều quy định mới, đáng chú ý như giảm trần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn của các NHTM từ 60% xuống còn 40%; đồng thời tái nâng hệ số rủi ro về các khoản phải đòi bất động sản từ 150% lên 250%...

Theo phân tích của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng, chỉ tính riêng phần giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% sẽ tác động đáng kể đến dư nợ trung, dài hạn. Theo đó, với dư nợ tín dụng đối với toàn nền kinh tế đến thời điểm hiện tại đạt mức khoảng 4,3 triệu tỷ đồng, nếu Dự thảo sửa Thông tư 36 buộc các ngân hàng phải giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% thì dư nợ trung, dài hạn của các nhà băng buộc giảm xuống ít nhất từ 200.000 - 300.000 tỷ đồng, trong khi phần lớn dư nợ này chủ yếu chảy vào bất động sản.

Bên cạnh đó, việc tăng hệ số rủi ro về các khoản phải đòi bất động sản từ 150% lên 250% cũng tác động đáng kể đến dư nợ tín dụng ở lĩnh vực này. Với dư nợ tín dụng bất động sản toàn ngành ngân hàng đến tháng 9/2015 chiếm khoảng 8,3% tổng dư nợ đối với toàn ngành kinh tế (tương đương 356.000 tỷ đồng), nếu Dự thảo Thông tư trên được ban hành “siết” lại nguồn tín dụng ngân hàng vào thị trường nhà, đất, dư nợ tín dụng bất động sản sẽ giảm khoảng 40.000 tỷ đồng.

Vì thế, để có thể cho vay ra nhiều hơn, các ngân hàng buộc phải tăng vốn điều lệ; hoặc tăng lãi suất huy động ở kỳ hạn dài để thu hút tiền nhàn rỗi, cân đối lại nguồn vốn mới đảm bảo được quy định nói trên.

Nhưng không đáng ngại!

Phát biểu tại hội thảo “Triển vọng đầu tư: Sự trở lại của thị trường bất động sản”, diễn ra ngày 9/3 tại TP. HCM, bà Nguyễn Thị Hồng, Phó thống đốc NHNN cho biết, hiện lạm phát được kiểm soát dưới mức 1%, đi kèm tăng trưởng kinh tế khá cao là 6,7%. Lãi suất đã đưa về mức thấp so với thời điểm năm 2011, tỷ giá liên tục được giữ ổn định... Tuy nhiên, NHNN đang thực hiện nhiều giải pháp nhằm thắt chặt chính sách tiền tệ thông qua việc lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 là tín hiệu được NHNN phát ra để cảnh báo cho thị trường, bởi tín dụng trung, dài hạn đang tăng nhanh hơn so với vốn ngắn hạn chỉ trong thời gian ngắn của năm qua. Điều này sẽ tạo ra nhiều rủi ro cho hệ thống tín dụng, nhất là về thanh khoản. Tuy nhiên, phía NHNN cũng phân tích khá toàn diện về định hướng siết tín dụng bất động sản và khẳng định “sửa Thông tư 36 không giảm tín dụng bất động sản”.

Theo NHNN, tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn bình quân của hệ thống là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh), thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài hạn thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản, với số tiền lên đến khoảng 540.000 tỷ đồng mới tới giới hạn 40% theo Dự thảo.

Mặt khác, việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay bất động sản từ 150% lên 250% cũng ảnh hưởng không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR). Theo đó, CAR bình quân của toàn hệ thống giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ CAR bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13%, các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ CAR 9%.

Với cơ sở tính toán trên, NHNN cho rằng, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản. Điều quan trọng ở chỗ là người đầu tư, kinh doanh bất động sản có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để đầu tư hay không?

Theo NHNN, đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393.000 tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ là 478.000 tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

Mặc dù vậy, các nhà băng nhỏ đã mạnh tay đẩy vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn nhất là vào bất động sản sẽ khó tránh khó khăn. Do đó, gần đây, các ngân hàng nhỏ ra sức huy động vốn, nhất là kỳ hạn dài ngày để cân đối nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Vốn trung, dài hạn tăng trưởng là tốt, nhưng rất rủi ro cho ngân hàng nếu lại “bóc ngắn cắn dài”, nhất là vào bất động sản.

TS. Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, việc NHNN kiểm soát chặt tín dụng lĩnh vực bất động sản là cần thiết, song, mục tiêu tín dụng hiện nay vẫn đang được NHNN kiểm soát nên không cần quá lo ngại.  

Theo Thùy Vinh
ĐTCK

Tin liên quan