Xử lý cao ốc vượt tầng: Khi lỗi đến từ nhà quản lý

Xử lý nghiêm các cao ốc vượt tầng là việc cần làm, nhưng xử lý như thế nào khi phần lỗi lại không hoàn toàn thuộc về các chủ đầu tư đang là câu hỏi khó có lời giải của các cơ quan quản lý.
Tình trạng xây sai phép, trái phép tại các dự án bất động sản thời gian qua gây bức xúc cho người dân, xã hội. Ảnh: Dũng Minh
Tình trạng xây sai phép, trái phép tại các dự án bất động sản thời gian qua gây bức xúc cho người dân, xã hội. Ảnh: Dũng Minh

“Tại anh, tại ả”

Câu chuyện xôn xao dư luận cả nước nói chung và tỉnh Khánh Hòa nói riêng trong thời gian gần đây là việc một loạt công trình cao ốc dọc biển Nha Trang bị đình chỉ xây dựng do có thiết kế vượt quá chiều cao cho phép theo quy hoạch chung của thành phố này.

Với việc hoạt động xây dựng sai phép, trái phép diễn ra tràn lan trong thời gian qua, nhiều người cho rằng, việc đình chỉ xây dựng của chính quyền tỉnh Khánh Hòa với các công trình trên là cần thiết, thậm chí cần phải xử lý nghiêm các chủ đầu tư vi phạm.

Tuy nhiên, các vụ việc tại địa phương này có phần khác so với Dự án 8B Lê Trực (Hà Nội), hay nhiều dự án sai phép khác tại Hà Nội và TP. HCM. Bởi sai phạm tại các dự án cao ốc ở Nha Trang không hẳn thuộc về chủ đầu tư, mà phần không nhỏ lỗi thuộc về phía cơ quan cấp phép là Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa.

Đối với những dự án, mà phần lỗi từ cơ quan quản lý, thì cần phải tạo cơ chế hỗ trợ cho các chủ đầu tư. Trường hợp bắt buộc phải tháo dỡ, thì cần có hỗ trợ về chi phí để cho dự án được hoàn thành.
Đồ án quy hoạch chung TP. Nha Trang đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt từ tháng 9/2012 chỉ cho phép các công trình thuộc khu đô thị ven biển Nha Trang cao đến 40 tầng. Tuy nhiên, cuộc kiểm tra mới đây của cơ quan chức năng đã phát hiện Sở Xây dựng Khánh Hòa đã cấp phép cho 13 dự án cao ốc vượt qua con số này. Trong đó, có 2 tòa cao ốc (một 46 tầng, một 41 tầng) đã hoàn thành, một cao ốc đang xây dựng đến tầng 39 và một số dự án có chiều cao dự kiến 47-55 tầng đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc được đồng ý về chủ trương.

Về vấn đề này, GS-TS. Trịnh Quốc Thắng, nguyên Trưởng bộ môn Công nghệ và quản lý xây dựng, Trường đại học Xây dựng Hà Nội cho rằng, cần nhìn nhận câu chuyện ở 2 góc độ.

Trường hợp chủ đầu tư cố tình xây sai phạm và trái phép thì cần được xử lý một cách nghiêm minh để răn đe, điển hình như Dự án 8B Lê Trực thời gian vừa qua. Tuy nhiên, không vì điều đó mà đánh đồng tất cả mọi “sai phạm” đều đến từ phía doanh nghiệp.

Thực tế, câu chuyện tại Khánh Hòa không phải câu chuyện hiếm, mà có rất nhiều nơi, dự án bị dừng xây dựng, do phần lỗi thuộc về phía cơ quan quản lý. Vấn đề nằm ở việc là đang có sự chênh giữa quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết trong phát triển đô thị.

Các đồ án quy hoạch chung được Bộ Xây dựng và Chính phủ duyệt là quy hoạch tổng thể, mang tính chất định hướng. Còn lại, địa phương sẽ phải có trách nhiệm thực hiện quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, thực tế, dù 100% địa phương đã có quy hoạch chung, nhưng quy hoạch chi tiết lại thiếu cơ sở hoàn toàn.

Điều này dẫn đến câu chuyện phải “dò đường” mỗi khi cấp phép cho bất kỳ dự án nào đó và hệ quả là các đô thị phát triển có tính chất chia cắt, riêng rẽ, vấn đề kết nối hạ tầng giữa các khu dự án là rất khó khăn.

Theo các chuyên gia, phần lỗi ở đây thuộc về các Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Xây dựng, là các cơ quan tham mưu chính cho UBND tỉnh, khi đề xuất các phương án phê duyệt thiếu đi tính cơ sở thực tiễn khoa học.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, có khoảng 65% quy hoạch chi tiết hiện nay chưa được phê duyệt, so với 100% quy hoạch các tỉnh đã được Chính phủ thông qua. Với tốc độ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch “rùa bò” khoảng 2,5%/năm như hiện tại, sẽ phải mất ít nhất 26 năm nữa mới hoàn thành.

Khoảng thời gian quá dài này kéo theo công tác quản lý và giám sát các dự án của các cơ quan quản lý sẽ gặp khó khăn. Lúc đó, tình trạng lập dự án không phù hợp, khảo sát vốn không đúng cách, phát sinh lợi ích nhóm… chắc chắn sẽ xảy ra và các công trình dang dở, đội vốn, “đắp chiếu” xuất hiện sẽ càng nhiều. 

Sẽ có cách tháo gỡ

Đề xuất về các giải pháp tháo gỡ cho tình trạng cao ốc vượt tầng, các chuyên gia cho rằng, trước mắt, cần phải khảo sát và đánh giá lại các phương án dành cho các cao ốc vượt tầng dù sai phép hay đúng phép. Sau đó, cần phải quyết liệt giải quyết vấn đề quy hoạch chi tiết tại các địa phương.

Đối với các dự án sai phép, ông Thắng cho rằng, cần kiên quyết xử lý, khôi phục lại hiện trạng ban đầu, thậm chí đình chỉ thi công. Những văn bản pháp lý gần đây của Bộ Xây dựng như Dự thảo xử lý vi phạm hành chính đang lấy ý kiến cần theo hướng siết chặt điều này, để đảm bảo tính nghiêm minh trong công tác xây dựng.

Đối với những dự án, mà phần lỗi từ cơ quan quản lý, thì cần phải tạo cơ chế hỗ trợ cho các chủ đầu tư. Trường hợp dự án không gây bức xúc dư luận, không khiến quy hoạch bị phá vỡ, thì có thể xem xét cho tiếp tục xây dựng phần còn thiếu, tuy nhiên kiên quyết không cho phép điều chỉnh tăng tầng hoặc vượt diện tích. Trường hợp bắt buộc phải tháo dỡ, thì cần có hỗ trợ về chi phí để cho dự án được hoàn thành, tránh để “treo”, dẫn đến lãng phí tiền của doanh nghiệp, xã hội.

Về phía cơ quan quản lý, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, sắp tới, cơ quan này sẽ đưa ra một số giải pháp, như tiếp tục hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng, phát triển đô thị và phát triển nhà ở, thị trường bất động sản (ban hành đồng bộ các văn bản hướng dẫn các Luật); tập trung tuyên truyền, phổ biến, tổ chức triển khai thực hiện tốt Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó, nội dung quan trọng sẽ hướng tới việc thúc ép các địa phương cần tiếp tục rà soát, cắt giảm và công khai thủ tục hành chính liên quan đến phát triển dự án, điều chỉnh dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà..., để doanh nghiệp, người dân biết và thực hiện. Các địa phương trọng điểm cần tập trung rà soát dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo Chỉ thị số 2196/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và quyết liệt trong việc thu hồi các dự án vi phạm pháp luật, các dự án không phù hợp, không có tính khả thi.

Theo ông Phấn, khác với những năm trước, kể từ bây giờ, các địa phương sẽ phải thường xuyên lập báo cáo hàng năm và gửi về Bộ Xây dựng, để căn cứ đề xuất phương án cấp phép hàng năm, có số liệu ước tính cụ thể dựa trên yếu tố thực tế của địa phương. Việc làm tiền kiểm như vậy sẽ ngăn chặn được việc cấp phép kiểu “tiền trảm, hậu tấu”, mà sau đó rất khó xử lý và để lại hậu quả không đáng có.

Theo Trang Ninh
Đầu tư Bất động sản