Sổ đỏ thu hồi, ngân hàng “mắc cạn”

Vướng mắc trong xử lý tài sản đảm bảo, ngân hàng cho rằng lỗi thuộc về các cơ quan Nhà nước khi “nhắm mắt” cấp sổ đỏ không đúng hiện trạng nhà đất.
Khi giám định, ngân hàng không xem xét thực tế mà chỉ chiếu theo sổ đỏ để làm thủ tục thế chấp
Khi giám định, ngân hàng không xem xét thực tế mà chỉ chiếu theo sổ đỏ để làm thủ tục thế chấp

Mới đây, Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội vừa bác đơn kháng án về yêu cầu được xử lý tài sản đảm bảo của một ngân hàng với bị đơn là ông Vũ Đình Liệu.

Đơn khởi kiện của Ngân hàng thể hiện, năm 2008, Ngân hàng cấp tín dụng ngắn hạn cho ông Vũ Đình Liệu vay số tiền 5 tỷ đồng. Thời hạn vay xác định là 12 tháng; lãi suất 1,1%/tháng; mục đích để mua nhà ở. Sau đó, hai bên ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh và thống nhất áp mức lãi suất 1,4%/tháng.

Bên vay đã đăng ký đảm bảo quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất có địa chỉ phố Tôn Đức Thắng, phường Hàng Bột, quận Đống Đa, Hà Nội. Nhà đất này đứng tên ông Vũ Đình Liệu và vợ. Bên vay cam đoan tài sản không có tranh chấp, nhà đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Liệu.

Trong biên bản định giá thể hiện, trên đất có căn nhà 2 tầng; diện tích 75,9m2. Mọi tài sản trên đất thuộc tài sản thế chấp. Sau khi các hợp đồng được lập, Ngân hàng đã giải ngân số tiền trên theo hình thức chuyển khoản.

Tuy nhiên, hết thời hạn cam kết, do khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng chuyển nợ trên sang dư nợ quá hạn, đồng thời tính lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn. Tính đến ngày 15/10/2010, ngân hàng mới thu được 1 triệu đồng tiền nợ gốc.

Giải quyết đơn kiện của Ngân hàng, Tòa án Nhân dân quận Đống Đa chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của Ngân hàng là buộc bị đơn phải thanh toán tổng số tiền 14,5 tỷ đồng (gồm nợ gốc, lãi suất, phí chậm trả). Đối với hợp đồng thế chấp, tòa án tuyên vô hiệu. Đồng nghĩa với việc Ngân hàng phải trả lại sổ đỏ cho bị đơn. Tòa sơ thẩm cũng tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận Đống Đa cấp cho ông Vũ Đình Liệu.

Cho rằng quyền lợi không được đảm bảo, Ngân hàng tiếp tục kháng án lên cấp phúc thẩm -Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội. Nguyên đơn cho rằng trong mối quan hệ thế chấp, Ngân hàng đã tuân thủ đầy đủ như hợp đồng có công chứng, giao dịch đảm bảo.

Trái lại, bị đơn trình bày, khi giám định, Ngân hàng không xem xét thực tế mà chỉ chiếu theo sổ đỏ để làm thủ tục thế chấp. Thực tế, trên đất, ngoài nhà 2 tầng của gia đình ông Liệu còn ngôi nhà 3 tầng (diện tích 17m2) và nhà tạm (26m2). Tại biên bản định giá đã không thể hiện các công trình này. Ông Liệu nói thêm, gia đình ông có 7 anh chị em và nhà đất là tài sản chung đồng thừa kế của anh em và mẹ ông. Sở dĩ sổ đỏ mang tên ông Liệu vì ông là con trai trưởng.

Cũng vì điều này, vụ việc trở nên rắc rối và là nguyên nhân hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu. Theo đó, vào năm 2005, UBND quận Đống Đa cấp sổ đỏ nhà, đất đứng tên ông Vũ Đình Liệu với diện tích 103m2. Trong đó phần diện tích vợ chồng ông Liệu được cấp là 75,9m2.

Đến tháng 3/2012, Thanh tra quận Đống Đa nhận được khiếu nại về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất trên. Dựa theo kết luận tháng 4/2014 của Thanh tra quận Đống Đa, UBND quận Đống Đa ra thông báo số 162 ngày 12/5/2014, với nội dung thu hồi sổ đỏ đã cấp cho vợ chồng ông Vũ Đình Liệu; giao cho UBND phường Hàng Bột, Phòng Tài nguyên – môi trường quận Đống Đa xét duyệt, cấp lại theo đúng hiện trạng sử dụng đất, bởi vì thực tế trên mảnh đất 75,9m2 còn 2 gia đình khác đang sử dụng.

Về vấn đề này, ông Liệu không thắc mắc nhưng cũng không giao nộp lại sổ đỏ vì đang thế chấp tại ngân hàng.

Mặt khác, khi tòa xem xét vụ án, những người có quyền lợi, liên quan mới hay biết nhà đất bị “cắm” cho ngân hàng. Vì lẽ đó, họ đã có đơn yêu cầu độc lập, đề nghị tòa tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Tranh luận tại tòa, Ngân hàng nêu quan điểm, việc tòa án dựa vào thông báo của UBND quận Đống Đa làm căn cứ tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu là không thỏa đáng vì thông báo này không phải văn bản pháp luật có hiệu lực. Ngân hàng cũng đề xuất, khi tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu phải giải quyết hậu quả để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các đương sự. Nhìn nhận theo Bộ luật Dân sự, Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình. Khi lỗi thuộc về cơ quan chức năng và bên vay, Ngân hàng không gánh chịu.

Nguyên đơn cũng lập luận, Ngân hàng đưa tiền thật, khách hàng phải có trách nhiệm và nghĩa vụ trả nợ hoặc chấp nhận thanh lý tài sản đảm bảo. Ngân hàng cũng xuất trình bản ảnh khi định giá tài sản. Song bản ảnh chụp và biên bản định giá không khớp nhau.

Những chứng cứ Ngân hàng đưa ra khá lỏng lẻo và thực tế, Ngân hàng không thẩm định đầy đủ hiện trạng nhà đất khi lập hợp đồng thế chấp. Sau 2 ngày xét xử, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội giữ nguyên bản án sơ thẩm.                 

Theo Hà Linh
ĐTCK