Ngân hàng gặp khó khi nhận thế chấp đất hộ gia đình

Hội đồng xét xử Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội vừa quyết định tạm dừng phiên tòa theo đơn kháng cáo từ phía bị đơn trong vụ kiện về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng với Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank). 
Ngân hàng gặp khó khi nhận thế chấp đất hộ gia đình

Theo đó, tháng 7/2011, anh Trần Anh Dũng đã ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Eximbank vay số tiền 1,5 tỷ đồng, thời hạn vay đến năm 2026, lãi suất điều chỉnh 23,5%/tháng. Mục đích vay mua bất động sản.

Tài sản đảm bảo cho khoản vay là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có diện tích hơn 300m2 ở huyện Đông Anh (Hà Nội), đứng tên cha mẹ anh Dũng. Trong quá trình sử dụng vốn vay, anh Dũng mới trả nợ được một phần tiền gốc và lãi đến ngày 31/4/2013 là 316 triệu đồng (nợ gốc là 64 triệu đồng). Do đó, tháng 4/2015, Ngân hàng chuyển toàn bộ khoản nợ sang nợ quá hạn và thông báo nợ. Ngân hàng xác định anh Dũng còn nợ số tiền hơn 2 tỷ đồng. Cụ thể nợ gốc là hơn 1 tỷ đồng và còn lại là nợ lãi trong hạn, nợ lãi quá hạn.

Trong các bản tự khai, bị đơn đồng ý với trình bày của đại diện Ngân hàng về việc giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và lãi suất. Theo bị đơn, do điều kiện làm ăn khó khăn nên đã đề nghị được trả nợ hàng tháng, thấp nhất 4 triệu đồng và xin miễn khoản nợ lãi.

Không đòi được nợ, Ngân hàng đã khởi kiện ra tòa với yêu cầu buộc bị đơn phải thanh toán đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Trường hợp bên vay không trả được nợ, Ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp. Phiên tòa sơ thẩm đã chấp nhận đơn khởi kiện của Ngân hàng.

Bị đơn và một số người có quyền lợi liên quan không đồng ý với bản án mà cấp sơ thẩm đã tuyên và kháng án lên Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội. Theo bị đơn, ban đầu mục đích vay vốn Ngân hàng là để kinh doanh. Các nhân viên Ngân hàng tư vấn nên chuyển sang hình thức gói vay bất động sản, do thời gian vay sẽ được kéo dài hơn.

Bị đơn cho rằng do tư vấn không rõ ràng nên anh nghĩ là nếu gặp khó khăn có thể tạm dừng 1 - 2 năm và sẽ tiếp tục nghĩa vụ. Sau đó, anh Dũng trả nợ gốc được 2 tháng và Ngân hàng đã chuyển toàn bộ nợ gốc sang nợ lãi.

Phía bị đơn cũng nêu rõ khi ký hợp đồng thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình làm hồ sơ vay vốn, thẩm định tại chỗ, bị đơn cho rằng đã trình bày rõ về thực trạng đất. Theo đó có một phần tài sản của anh trai là anh Trần Văn Tuấn (gồm căn nhà cấp 4 trên diện tích đất 200m2). Tài sản này được hình thành trước thời điểm vay vốn từ rất lâu.

“Cán bộ Ngân hàng xem xét hộ khẩu không có tên anh trai tôi. Tôi hiểu đơn giản cán bộ tư vấn đúng nên làm theo. Khi xảy ra việc khởi kiện, tôi mới vỡ lẽ quyền lợi của anh trai tôi bị mất hoàn toàn”, anh Dũng trình bày tại tòa.

Đại diện Ngân hàng cho rằng, theo quy định, khi ký hợp đồng thế chấp, nếu gia đình anh Tuấn muốn ký vào hợp đồng thế chấp phải chứng minh quyền sở hữu như hợp đồng cho tặng, thừa kế. Lý giải cho điều này là vì trước năm 2011, anh Tuấn đã tách hộ khẩu khỏi hộ gia đình.

Sau ít phút hội ý, Hội đồng xét xử Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội quyết định tạm dừng phiên tòa. Nguyên do là vì một số vấn đề phát sinh chưa được làm sáng rõ.

Theo Điều 16, Quy định 217 của Ngân hàng Nhà nước, tài sản thế chấp thuộc sở hữu của nhiều người (từ 2 người trở lên) phải được cam kết bằng văn bản của những người đồng sở hữu đồng ý giao cho người đại diện vay vốn và ký hợp đồng thế chấp tài sản. Tài sản thế chấp của hộ gia đình phải có cam kết của những thành viên đồng sở hữu trong gia đình. Ngân hàng phải đánh giá, kiểm định để xác định số lượng, giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm ký hợp đồng.

Theo Hà Linh
ĐTCK