Lỗ hổng pháp lý trong tiếp cận đất đai

(BĐT) - Các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh vẫn còn một số vướng mắc, chồng chéo, chưa thống nhất. 
Nhiều địa phương lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất
Nhiều địa phương lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

Trong đó vẫn còn vướng mắc liên quan đến sự chưa tương thích giữa Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư gây khó khăn cho nhiều dự án sử dụng đất đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo Câu lạc bộ Pháp chế doanh nghiệp thuộc Bộ Tư pháp, về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư chưa tương thích với nhau. Cụ thể Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp phải áp dụng hoặc không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất; Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư. Do đó, khi xem xét một trường hợp cụ thể, các địa phương còn lúng túng, khó khăn trong việc áp dụng pháp luật để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hay thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay chỉ định nhà đầu tư).

Các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai. Trong đó có trường hợp: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ…

Theo Bộ Tư pháp, giữa Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá,… còn nhiều quy định cần có sự đồng bộ, thống nhất. Ví dụ vấn đề quy hoạch sử dụng đất; về đấu giá đất, đấu thầu dự án; về thu hồi đất do chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư, thu hồi giấy chứng nhận đầu tư của dự án có sử dụng đất…

Bộ Tư pháp kiến nghị sửa đổi 7 luật, 20 nghị định và 18 thông tư liên quan đến việc tiếp cận đất đai.

Đồng thời, Luật Đất đai quy định điều kiện để tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là “đất đã được giải phóng mặt bằng”. Thực tiễn có nhiều dự án đầu tư kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi Nhà nước không đủ kinh phí để giải phóng mặt bằng vì vậy phần lớn các tỉnh kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành giao đất qua thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo ông Vương Đức Sáng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương, Luật Đất đai quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đấu thầu quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án. Giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu chưa có quy định thống nhất về việc trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất không và ngược lại. Tại Hải Dương, các dự án khu dân cư, khu đô thị phần lớn là chưa có mặt bằng sạch, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, nên Tỉnh thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất theo Luật Đấu thầu và Nghị định 30. Vấn đề vướng mắc là sau khi đấu thầu lựa chọn được nhà đầu tư, nhà đầu tư đầu tư hạ tầng xong, thì thực hiện xác định giá đất hay đấu giá quyền sử dụng đất để giao cho nhà đầu tư. Nếu thực hiện theo Luật Đất đai, thì không được phép xác định giá đất mà phải đấu giá, nhưng nếu đấu giá, nhà đầu tư đã trúng thầu không trúng đấu giá thì xử lý thế nào? Ông Sáng cho biết, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất là rất phù hợp trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn hẹp, không có kinh phí giải phóng mặt bằng.

Lãnh đạo Sở KH&ĐT Quảng Ngãi cũng cho biết, vì vướng mắc liên quan đến xác định giá đất sau khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà nhiều trường hợp Tỉnh phải chuyển sang giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch 1/500 rồi đấu giá. Nhưng Nhà nước lập quy hoạch chưa chắc tốt bằng nhà đầu tư, mà đấu giá thiên về giá, không liên quan nhiều đến dự án trên đất, có thể không đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội sau khi đấu giá.

Nhiều địa phương kiến nghị, đối với các dự án có sử dụng đất thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu thì quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án do UBND tỉnh ban hành được hiểu như quyết định giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án.

Minh Thư