Phân loại bất động sản trước khi siết

Người ủng hộ, nơi phản đối... Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước với việc siết lại tín dụng “chảy” vào bất động sản vẫn đang gây tranh cãi.
Thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng - Ảnh: Đình Sơn
Thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng - Ảnh: Đình Sơn

Cụ thể, theo dự thảo sẽ giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ mức tối đa 60% xuống 40%; hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản (BĐS) từ 150% lên 250%… Mục đích của việc này nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.

Thị trường phục hồi

TS Bùi Quang Tín, Trường ĐH Ngân hàng TP.HCM, phân tích: Thị trường BĐS đã hồi phục trở lại từ giữa năm 2014. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến hết năm 2015, dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 8,93% trên tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng (NH). Bên cạnh đó, dư nợ cho vay trung dài hạn của hệ thống NH quốc doanh khoảng 34% và hệ thống NH thương mại gần 40%. Còn theo một thống kê khác, trong tổng nguồn vốn đầu tư vào BĐS trong năm 2015 có khoảng 60% từ nguồn vốn vay NH. “Nếu dự thảo đưa vào áp dụng thì nguồn vốn từ NH sẽ bị ảnh hưởng. Còn 40% vốn còn lại đầu tư vào BĐS đến từ vốn tự có của doanh nghiệp, từ khách hàng và từ nhiều nguồn khác. Chẳng hạn như hai tháng đầu năm nay, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giải ngân tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm trước và trong đó có cả cho thị trường BĐS. Hay nguồn vốn kiều hối về VN cũng được đầu tư nhiều vào BĐS. Vì vậy nếu dự thảo đưa vào áp dụng thì theo tôi, cũng không ảnh hưởng quá nhiều đến thị trường BĐS như lo ngại thái quá của các doanh nghiệp ngành này”, TS Bùi Quang Tín nói.

Nên minh bạch hóa và chi tiết hóa siết chặt cho vay ở phân khúc nào, cụ thể ra làm sao chứ không nên siết ngay lập tức và cho tất cả thị trường. Siết lại vốn cho vay BĐS là cần thiết, nhưng nên có lộ trình, mở rồi đóng đột ngột trong thời hạn 1 năm có thể trước mắt tạo lề an toàn toàn ngành tài chính, nhưng đổi lại có thể tạo đóng băng BĐS, ảnh hưởng đến nhiều thành phần kinh tế khác              TS Nguyễn Trí Hiếu
Tuy nhiên theo ông Tín, nếu xét theo tổng thể thì tổng dư nợ của BĐS hiện nay trên tổng dư nợ của toàn ngành NH còn dưới 10% là chưa quá cao. Chỉ khi nào số dư nợ này tăng lên từ 15 - 17% thì cơ quan quản lý nhà nước cần phải siết chặt nguồn vốn cho vay để tránh rủi ro như giai đoạn 2006 - 2007. Vì vậy có thể chậm ban hành việc sửa đổi này.

Mở - đóng đột ngột sẽ gây sốc

Còn theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị kéo từ 60% xuống còn 40% thì tín dụng nói chung đều bị siết lại, kéo theo hoạt động cho vay sẽ giảm xuống, trong đó có cho vay BĐS.

“Vấn đề này có 2 mặt. Thứ nhất, tôi vẫn ủng hộ quan điểm rằng, không thể để một dự án BĐS lại phải phụ thuộc đến 60% nguồn vốn ngắn hạn từ NH. Điều này ảnh hưởng đến hoạt động của NH. Mặt khác, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong tình hình hiện nay. Đặc biệt, nó mới bắt đầu ấm lên và có một số dấu hiệu khởi sắc đáng lưu ý tại một số phân khúc. Nên minh bạch hóa và chi tiết hóa siết chặt cho vay ở phân khúc nào, cụ thể ra làm sao chứ không nên siết ngay lập tức và cho tất cả thị trường. Siết lại vốn cho vay BĐS là cần thiết, nhưng nên có lộ trình, mở rồi đóng đột ngột trong thời hạn 1 năm có thể trước mắt tạo lề an toàn toàn ngành tài chính, nhưng đổi lại có thể tạo đóng băng BĐS, ảnh hưởng đến nhiều thành phần kinh tế khác”, TS Nguyễn Trí Hiếu nói.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia đầu tư Nguyễn Nam Sơn nhận định siết tín dụng vào BĐS lúc này sẽ khiến nhiều dự án lớn, có đóng góp cho bộ mặt thị trường BĐS khởi sắc trong năm qua bị ảnh hưởng lớn. Đồng thời, nhiều NH thương mại là đối tác tài chính của các chủ đầu tư này cũng sẽ ảnh hưởng theo. Khi tín dụng cho vay bị siết, điều này đồng nghĩa người mua nhà cũng sẽ giảm theo. Vì vậy, việc thay đổi chính sách về tín dụng nên được thực hiện theo lộ trình và có chọn lựa chứ không nên làm đồng loạt cho cả thị trường.

Không phải siết chặt

Trong khi đó, theo TS Lê Đạt Chí - Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, khi NHNN ban hành Thông tư 36 vào cuối năm 2014 là đã định nghĩa BĐS mang tính rủi ro cao. Tuy nhiên, lúc đó dư nợ của hệ thống NH không cao cũng như thị trường BĐS còn tồn kho nhiều. Vì vậy để hỗ trợ thị trường, NHNN đã điều chỉnh lại và chỉ đưa chỉ tiêu rủi ro tín dụng BĐS từ 250% xuống còn 150%. Nhưng hiện nay, tín dụng của các NH đã tăng trưởng mạnh nên việc điều chỉnh cơ cấu danh mục cho vay để giảm rủi ro, hướng đến sự an toàn vốn của toàn hệ thống là điều cần thiết và chỉ tiêu rủi ro tín dụng BĐS từ 150% lên mức 250% là bình thường. Tương tự, việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% giảm còn 40% cũng nhằm tái cơ cấu lại nguồn vốn hướng đến an toàn. Đặc biệt thời gian quay vòng vốn của BĐS trung bình từ 3 - 5 năm trong khi dùng vốn vay dưới 1 năm sẽ có nguy cơ rủi ro về thanh khoản cao.

TS Lê Đạt Chí nhấn mạnh: Thanh khoản là chỉ tiêu đầu tiên để đảm bảo an toàn của hệ thống NH, nếu hệ thống gặp vấn đề về thanh khoản sẽ kéo theo việc chạy đua huy động khiến lãi suất liên NH và lãi suất huy động tăng, sau đó là tăng lãi suất cho vay khiến nền kinh tế chịu không nổi. Vì vậy việc nắn dòng vốn của hệ thống NH đi đúng luồng để hỗ trợ nền kinh tế phát triển nói chung là điều cần thiết của những cơ quan quản lý nhà nước.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng hiện nay việc một số NH cho vay đến 80% giá trị nhà là tỷ lệ quá cao. Trước đây khi NH định giá căn nhà 100 triệu đồng thì chỉ cho vay tối đa 50%. Bởi tỷ lệ cho vay cao sẽ làm tăng độ rủi ro của các khoản vay này. Chỉ cần thị trường chậm lại là nợ xấu của NH sẽ tăng mạnh ngay. “Năm 2015, tín dụng vào BĐS tăng mạnh. Vốn vay cho BĐS có thời gian từ 7 - 10 năm trong khi NH chủ yếu huy động vốn ngắn hạn dưới 1 năm cho thấy tỷ lệ cho vay trên vốn lưu động quá cao. Năm 2014 NHNN đã nới lỏng các quy định để hỗ trợ thị trường, giúp giảm tồn kho BĐS. Thời gian qua đủ để cho thị trường BĐS khởi động lại cũng như các doanh nghiệp BĐS lẫn NH cơ cấu, sắp xếp lại nguồn vốn đầu tư của mình mang tính an toàn hơn. Vì vậy việc sửa đổi Thông tư 36 không phải là siết chặt mà là đưa nguồn vốn đi vào quỹ đạo bình thường. Các công ty kinh doanh BĐS có đủ nguồn vốn tự có, cùng với nguồn vốn từ khách hàng và một phần từ NH vẫn sẽ phát triển tốt, ổn định”, chuyên gia Đinh Thế Hiển phân tích.

Không chạy theo tín dụng ngân hàng

Nhu cầu của thị trường là có thật song chu kỳ cung cầu xoay giữa thiếu - thừa, thừa - thiếu rất nhanh, thậm chí, trong một năm có thể đảo chiều hơn một lần. Giả sử nếu NHNN đồng ý nới lỏng cho vay với phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập cao, trong xu hướng có nhiều nhà đầu tư ngoại đang đổ vào VN đón đầu TPP, thì nhà đầu tư vốn làm dự án phân khúc thấp cấp, cũng không vì “nghe loáng thoáng” thông tin này để rồi quay vòng đi làm hàng cao cấp. Ngược lại, có nhiều nhà đầu tư làm sản phẩm cao cấp, thấy gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỉ cho hàng trung bình thấp, lại quay ra làm hàng thấp cấp. Đón đầu thị trường là tốt, nhưng đón đầu trong tâm lý xoay theo cơ chế tín dụng đôi khi lại “xôi hỏng bỏng không”.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu

Theo Mai Phương - Nguyên Nga
Thanh Niên

Tin liên quan