Rủi ro từ con số tăng trưởng lợi nhuận của Địa ốc First Real

(BĐT) - Một tân binh khá mới được niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) là Công ty CP Địa ốc First Real vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán niên độ năm 2018 (từ 30/9/2017 đến 30/9/2018) với kết quả lợi nhuận sau thuế tăng trưởng 292%, từ 19,1 tỷ đồng lên 76,9 tỷ đồng.
First Real được người mua trả tiền trước và chiếm dụng vốn của khách hàng lên tới hàng trăm tỷ đồng
First Real được người mua trả tiền trước và chiếm dụng vốn của khách hàng lên tới hàng trăm tỷ đồng

Tuy nhiên, con số tăng trưởng này chỉ mang tính ngắn hạn và hoạt động của DN vẫn thiếu tính bền vững.

Hàng tồn kho tăng mạnh, dòng tiền kinh doanh âm

Theo báo cáo tài chính được công bố, trong cơ cấu tài sản của First Real tính đến cuối quý III/2018, nợ phải trả chiếm 65,5% tổng tài sản. Trong tổng số 427 tỷ đồng nợ phải trả, có gần 167 tỷ đồng là khoản mục người mua trả tiền trước, bằng 2,9 lần con số đầu năm. Còn khoản mục phải trả người bán ngắn hạn cũng tăng tới 19,5 lần từ 10,6 tỷ đồng lên 195,2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, mặc dù được người mua trả tiền trước và chiếm dụng vốn của khách hàng lên tới hàng trăm tỷ đồng, cùng với việc ghi nhận lợi nhuận sau thuế tới gần 77 tỷ đồng, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của First Real vẫn âm 77 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm. Đây không phải là câu chuyện mới mẻ đối với Địa ốc First Real. Trong năm tài chính trước, mặc dù ghi nhận lợi nhuận sau thuế 19,6 tỷ đồng nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của First Real vẫn âm 21,4 tỷ đồng.

Dòng tiền kinh doanh rất quan trọng, phản ánh chất lượng doanh thu, lợi nhuận của một doanh nghiệp. Dòng tiền chỉ ra được tiền đi đâu về đâu, tại sao cả năm làm ăn có lãi mà trong năm thường xuyên thiếu tiền?

Nếu dòng tiền từ hoạt động kinh doanh nhiều năm liên tục âm sẽ cho thấy những rủi ro lớn đến khả năng thanh toán lãi vay, các khoản nợ vay ngắn hạn hay nợ dài hạn đến hạn trong kỳ. Thậm chí việc thiếu tiền cũng sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chủ động đầu tư mở rộng sản xuất, ít nhiều ảnh hưởng đến khả năng phát triển bền vững của doanh nghiệp.

Quay trở lại câu chuyện của First Real, nguyên nhân chính khiến cho dòng tiền kinh doanh tại DN này âm nặng trong năm 2018 là do gia tăng các khoản phải thu và đặc biệt là gia tăng hàng tồn kho.

Tại thời điểm cuối quý III/2018, hàng tồn kho của Công ty đã tăng gấp 20 lần so với thời điểm cuối quý III/2017, từ 13,75 tỷ đồng lên 270,3 tỷ đồng. Trong báo cáo tài chính đã kiểm toán, First Real chỉ thuyết minh khá chung chung: hàng tồn kho bất động sản là giá trị các lô đất nền của dự án đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng. 

Tăng trưởng lợi nhuận từ một khoản bồi thường

Tại thời điểm cuối quý III/2018, hàng tồn kho của Công ty đã tăng gấp 20 lần so với thời điểm cuối quý III/2017, từ 13,75 tỷ đồng lên 270,3 tỷ đồng.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất niên độ 2018 của First Real, doanh thu thuần năm 2018 của Công ty đạt 176,2 tỷ đồng, tăng gấp 2,6 lần so với năm 2017. Sau khi trừ đi chi phí giá vốn, lợi nhuận gộp của First Real đạt 90,2 tỷ đồng, tăng gấp gần 3 lần so với năm 2017.

Sự tăng trưởng của doanh thu thuần đi cùng với việc gia tăng các khoản chi phí của First Real. Cụ thể, tổng chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp đạt 50,4 tỷ đồng, tăng gấp 7,52 lần so với năm 2017. Sự gia tăng của chi phí nhanh hơn so với doanh thu cho thấy hiệu quả quản lý chi phí của First Real chưa thực sự tích cực. Kết quả lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 38,5 tỷ đồng, tăng trưởng 59% so với năm 2017.

Đóng góp chính cho sự tăng trưởng đột biến lợi nhuận ròng của First Real trong niên độ kế toán 2018 là khoản thu nhập khác lên tới 60 tỷ đồng. Thuyết minh của Công ty cho biết đây là khoản bồi thường từ dự án Đất Quảng Riverside do chủ đầu tư không thực hiện hợp đồng.

Liên quan đến dự án Đất Quảng Riverside, trong báo cáo tài chính quý II niên độ kế toán 2018 của First Real cho biết: “Công ty đã trả trước 60 tỷ đồng tiền mua đất nền Dự án Khu đô thị Đất Quảng Riverside, căn cứ Quyết định số 2293/QĐ-UBND ngày 26/6/2017 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng Dự án Khu đô thị Đất Quảng Riverside”. Như vậy, có thể hiểu First Real đưa trước cho chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Đất Quảng Riverside 60 tỷ đồng, sau đó chủ đầu tư này phải trả lại đúng số tiền này cho First Real và DN này ghi nhận đây là một khoản doanh thu khác.

Doanh thu, lợi nhuận đều tăng trưởng mạnh, nhưng dòng tiền kinh doanh âm cùng với hàng tồn kho lớn là những rủi ro của First Real trong thời gian tới.

Thế Anh