Phát triển bền vững thị trường bất động sản

(BĐT) - Theo đánh giá của giới chuyên môn, sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản (BĐS) chỉ có được khi giải quyết tốt nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Thị trường bất động sản năm 2016 được dự báo tiếp tục tăng trưởng. Ảnh: Lê Tiên
Thị trường bất động sản năm 2016 được dự báo tiếp tục tăng trưởng. Ảnh: Lê Tiên

Cần cơ chế phù hợp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, TP.HCM hiện có trên 10 triệu dân, với hơn 1,8 triệu hộ gia đình, ngoài ra còn có đến gần 3 triệu người nhập cư. Điều đáng lưu ý, có một bộ phận trong số 200.000 cán bộ công chức, viên chức, nhất là ngành giáo dục, y tế, và khoảng 50.000 cặp kết hôn mỗi năm có nhu cầu thuê nhà, tạo lập nhà ở, cũng như 20.000 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch hoặc trong các chung cư hỏng nặng cũng đang đặt ra nhu cầu rất lớn về cải thiện nhà ở đi đôi với chỉnh trang đô thị.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ để cho thuê hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn, theo các chuyên gia BĐS, đòi hỏi phải có cơ chế, chính sách phù hợp và sự nỗ lực phối hợp hiệu quả của chính quyền Thành phố, quận huyện, cộng đồng doanh nghiệp (DN) BĐS và hệ thống tín dụng. Hiện tại, dù “sức khỏe” của các DN BĐS vẫn còn yếu, tuy nhiên có thể dự báo thị trường BĐS năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng không thấp hơn năm 2015.

“Tới đây sẽ có sự chuyển hướng tích cực, tức đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền, cũng như sự gia tăng đầu tư vào BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ để đón đầu các cơ hội từ Hiệp định TPP. Đồng thời, do nguồn cung tăng, và áp lực đảm bảo tính thanh khoản cao, cạnh tranh lớn, dẫn đến giá cả sẽ hợp lý hơn, có lợi rất nhiều cho người tiêu dùng”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Xem xét việc sửa đổi Thông tư 36

HoREA cho rằng, hiện nay, đối với DN BĐS, tiền sử dụng đất vẫn đang là một “ẩn số”, bởi nhà đầu tư không thể tiên lượng được trước khi quyết định đầu tư dự án. Ngoài ra, đây còn là gánh nặng vì nhà đầu tư gần như phải mua lại quyền sử dụng đất đến hai lần.

Trước tình hình đó, mới đây, HoREA đã kiến nghị Chính phủ, về lâu dài nên nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay bằng sắc thuế “sử dụng đất ở” với thuế suất nhất định, đề xuất bằng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Đặc biệt, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khi dự thảo sửa đổi Thông tư 36 theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS cũng đồng nghĩa với việc phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, HoREA cũng như các DN BĐS ở Thành phố đề nghị NHNN thận trọng khi xem xét sửa đổi Khoản 5,  Điều 17, Thông tư 36, cho phép tổ chức tín dụng sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa 50% và đề nghị vẫn xếp các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% như hiện nay và quy định thời điểm có hiệu lực vào năm 2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình, thì hợp lý hơn và không gây sốc cho thị trường.

Ông Nguyễn Văn Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư kinh doanh Nhà Tân Đoàn Việt cho rằng, theo quy định hiện hành, hầu hết các ngành nghề đều được Nhà nước cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập của DN. Nhưng cơ chế này lại không áp dụng đầy đủ cho hoạt động kinh doanh BĐS vì theo quy định thì DN kinh doanh BĐS phải hạch toán riêng. Đây là quy định bất hợp lý và không còn phù hợp với tinh thần đổi mới khi xây dựng Luật Đầu tư 2014 đã quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các ngành, nghề mà pháp luật không cấm. Do vậy, cần bãi bỏ quy định lỗi thời này và cho phép được bù trừ lỗ của các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác với lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để phù hợp với các điều ước quốc tế đã ký kết.

Ngô Ngãi

Tin liên quan