HoREA kiến nghị đấu thầu dự án BT để lựa chọn nhà đầu tư

(BĐT) - Trong công văn số 112/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính ngày 18/9/2018, góp ý về Dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cần đấu thầu dự án BT để lựa chọn nhà đầu tư.
Ảnh minh họa: Internet
Ảnh minh họa: Internet

Hầu hết các dự án BT được thực hiện bằng hình thức chỉ định thầu

HoREA cho biết, trước đây, theo quy định tại Nghị định 15/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì: "Việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo hình thức đấu thầu rộng rãi hoặc chỉ định thầu".

Tuy nhiên, trên thực tế hầu hết các dự án BT được thực hiện bằng hình thức chỉ định thầu để lựa chọn nhà đầu tư là chính, trong khi Nghị định này nay cũng đã hết hiệu lực.

Để chấm dứt việc lạm dụng chỉ định thầu tràn lan, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 đã quy định: "Việc lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu".

Tương tự, tại Khoản 6 Điều 44 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 cũng đã quy định: "Việc sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT phải thực hiện theo quy định tại Điều này và Điều 117 của Luật này".

Theo Điều 117 thì: "Việc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng BT phải tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 44 của Luật này và các quy định sau đây:

Một là, quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Đối tượng, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hai là, giá trị quyền sử dụng đất được sử dụng để thanh toán dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng BT được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán theo quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

Cũng cần nói thêm, Luật Đấu thầu 2013, tại Khoản 12 Điều 4 đã quy định thực hiện đấu thầu: "Lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế".

Tại Chương VI, từ Điều 55 đến Điều 59, đã quy định về kế hoạch, quy trình lựa chọn nhà đầu tư; Khoản 1 Điều 37 Nghị định 63/2018/NĐ-CP ngày 4/5/2018 của Chính phủ "Về đầu tư theo hình thức đối tác công tư" cũng đã quy định: "Việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu".

Căn cứ các quy định nêu trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội kiến nghị bổ sung vào Dự thảo Nghị định nội dung quy định việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT trong 3 trường hợp sau.

Thứ nhất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT trong trường hợp nhà đầu tư được thanh toán bằng tiền ngân sách.

Thứ hai, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT và cả quỹ đất đối ứng thanh toán dự án BT, trong điều kiện quỹ đất này đã giải phóng mặt bằng để nhà đầu tư thực hiện dự án khác (nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng quỹ đất này cho nhà đầu tư khác).

Thứ ba, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT và cả quỹ đất đối ứng thanh toán dự án BT, trong điều kiện quỹ đất này chưa giải phóng mặt bằng để nhà đầu tư thực hiện dự án khác (nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng quỹ đất này cho nhà đầu tư khác).

Khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng

Trong công văn trên, HoREA cũng kiến nghị việc khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.

Theo Khoản 1 Điều 118 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công: "Khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng là việc Nhà nước áp dụng cơ chế thu hồi đất vùng phụ cận của đất phục vụ dự án đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng theo quy định của pháp luật về đất đai nhằm tạo quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng".

Đây là nguyên tắc rất quan trọng để tạo lập và khai thác quỹ đất phụ cận dự án PPP, trong đó có dự án BT, nhằm tạo nguồn thu lớn cho ngân sách để tiếp tục phát triển hệ thống hạ tầng phục vụ công cộng, vì mặt bằng giá bất động sản đã được tăng lên sau khi xây dựng mới hoặc nâng cấp hệ thống hạ tầng, hoặc trường hợp nhà trong hẻm trở thành nhà mặt tiền.

Quy định này khắc phục được lỗ hổng trước đây khi Nhà nước dùng ngân sách, vốn vay ODA để phát triển hạ tầng; Nhà nước phải gánh nợ trung, dài hạn, trong khi nhiều đối tượng trong xã hội được hưởng lợi nhưng không có đóng góp tương xứng cho ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, bên cạnh các quỹ đất vùng phụ cận các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, còn có các quỹ đất được tạo lập theo Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" và giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai quản lý theo Điều 68 Luật Đất đai.

Trong khi đó, theo quy định tại Khoản (2.a) Điều 5 và Khoản 3 Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì "tổ chức phát triển quỹ đất" có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.

“Tôi cho rằng, Chính phủ cần có cơ chế tạo điều kiện để phát huy vai trò, hiệu quả hoạt động của "tổ chức phát triển quỹ đất" để tạo lập quỹ đất, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó, có một phần dùng để thanh toán dự án BT theo phương thức thanh toán bằng tiền”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm. 

Ngô Ngãi