Bịt kẽ hở giao quỹ đất lớn hơn nhiều lần giá trị dự án BT

(BĐT) - Câu chuyện có thực về một nhà đầu tư đề xuất được thanh toán bằng quỹ đất giá trị gấp 4,5 lần giá trị công trình BT đã trở thành một ví dụ điển hình cho việc lách luật để giao đất chỉ định, không theo nguyên tắc thị trường. 
Giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư phải được xác định ngay tại thời điểm đấu thầu. Ảnh: Lê Tiên
Giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư phải được xác định ngay tại thời điểm đấu thầu. Ảnh: Lê Tiên

Để bịt kẽ hở này, trong dự thảo nghị định hướng dẫn về thanh toán dự án BT, Bộ Tài chính đã đưa ra mức trần chênh lệch giữa giá trị quỹ đất và giá trị dự án BT.

Khống chế chênh lệch không quá 10%

Theo Bộ Tài chính, nguyên tắc ngang giá khi sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT đã được quy định tại Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017.

Nguyên tắc này cũng đã được quy định tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg trước đây; tuy nhiên bên cạnh đó còn có quy định cho phép thanh toán bù trừ, trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư nộp phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước, trường hợp ngược lại thì Nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư phần chênh lệch.

Theo Bộ Tài chính, quy định tại Quyết định số 23 không trái với quy định hiện hành lúc đó, tuy nhiên cũng có kẽ hở là không khống chế mức độ chênh lệch giữa giá trị quỹ đất để thanh toán với giá trị dự án BT. Bộ Tài chính dẫn lại trong thực tế đã có hiện tượng sử dụng giá trị quỹ đất lớn hơn giá trị dự án BT rất nhiều lần, ví dụ giá trị dự án BT là 497 tỷ đồng nhưng giá trị quyền sử dụng đất là 2.241 tỷ đồng…

Bộ Tài chính cho rằng, giá trị quỹ đất khó có thể khớp đúng với giá trị dự án BT. Vì vậy, đối với các trường hợp khu đất liền vùng, liền khoảnh thì có thể quy định một biên độ dao động nhất định khi sử dụng quỹ đất, tài sản công để thanh toán. Tại Dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng BT, Bộ Tài chính đề xuất biên độ này là ±10% so với giá trị dự án BT. Quy định này, theo Bộ Tài chính, sẽ tránh được việc lợi dụng để giao đất theo hình thức chỉ định với diện tích lớn hơn.

Ngoài quy định chính sách, để giảm chênh lệch giữa giá trị quỹ đất và giá trị dự án BT, ông Đoàn Quang Huy, Trưởng phòng Đấu thầu, Thẩm định và Giám sát đầu tư của Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) tỉnh Khánh Hòa chia sẻ, quan trọng nhất là đảm bảo tiến độ thực hiện công trình BT, mà trong đó phải đảm bảo giải phóng mặt bằng đúng tiến độ.

Ý kiến khác cho rằng, ở góc độ nhà đầu tư cũng phải tập trung thi công dự án BT đúng tiến độ, tránh trường hợp đã xảy ra trong thực tế là không thi công công trình BT mà tập trung vào quảng cáo, chia lô, bán nền trên quỹ đất thanh toán… 

Cân nhắc thời điểm xác định giá trị quỹ đất

Việc khống chế biên độ dao động như Dự thảo Nghị định, theo nhiều ý kiến, đã chặt chẽ hơn, tránh lợi dụng, làm thất thoát nguồn lực nhà nước khi giao đất. Tuy nhiên, một chuyên gia về đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) cho rằng, việc giá trị quỹ đất được xác định tại thời điểm thanh toán, tức là khi có quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, còn giá trị dự án BT xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng, khoảng cách giữa hai thời điểm nếu bị kéo dài có thể dẫn đến không đảm bảo nguyên tắc biên độ ±10%. Do đó, nên cân nhắc chỉ xác định nguyên tắc ngang giá, có biên độ dao động trong giai đoạn phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế và dự toán. 

Về giải pháp căn cơ để giá trị quỹ đất thanh toán cho dự án BT sát thị trường nhất, theo chuyên gia này, phải xác định ngay giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất tại thời điểm đấu thầu, để đấu thầu cùng lúc cả hai đầu của dự án BT.

Sở KH&ĐT tỉnh Quảng Bình, Thừa Thiên Huế và nhiều địa phương khác trong các báo cáo tổng kết về thực hiện đầu tư theo hình thức hợp đồng BT kiến nghị, ở thời điểm lập hồ sơ mời thầu/hồ sơ yêu cầu phải xác định giá đất của quỹ đất thanh toán. Việc hồ sơ mời thầu xác định rõ vị trí, giá trị quỹ đất sẽ cung cấp đủ cơ sở cho nhà đầu tư xây dựng phương án tài chính, thu hút sự tham gia của nhà đầu tư, tăng cạnh tranh, giảm chỉ định thầu. Khi đó, cả giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất đều được xác định qua đấu thầu cạnh tranh. Đây cũng là cách thức để xác định giá trị đất theo cơ chế thị trường, cạnh tranh qua đấu thầu như tinh thần của Nghị quyết 11-NQ/TW.

Ngoài ra, Nghị định 63/2018/NĐ-CP đã quy định, quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500 (nếu có) của quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư phải được lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật trước khi báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt. Quy định này sẽ đảm bảo giá đất ở thời điểm đấu thầu sát với giá thị trường, với điều kiện sau đó quy hoạch quỹ đất thanh toán không được tùy tiện điều chỉnh.

Nguyệt Minh