Tháo gỡ nhiều vướng mắc đối với dự án BT thanh toán bằng quỹ đất

Có hiệu lực từ ngày 15/8 tới, Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định về Cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)
Tháo gỡ nhiều vướng mắc đối với  dự án BT thanh toán bằng quỹ đất

Có hiệu lực từ ngày 15/8 tới, Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định về Cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) được Bộ Tài chính đánh giá là sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc lớn trong thanh toán dự án BT bằng quỹ đất thời gian qua, đảm bảo hiệu quả của đầu tư dự án theo hình thức BT - một loại hình hợp đồng được quy định tại Nghị định về đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP).

 

Để đa dạng hóa việc thu hút nguồn lực phục vụ đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, bệnh viện, trường học... phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Tại Khoản 5 Điều 3 Nghị định số 15/2015/NĐ-CP quy định rõ, hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) chỉ được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án khác; không còn quy định thanh toán hợp đồng BT bằng tiền như các chính sách trước đây. 

 

Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg ban hành cuối tháng 6 vừa qua hướng dẫn cụ thể hơn cơ chế thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư đối với dự án BT, sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc đối với các dự án PPP áp dụng loại hình hợp đồng BT. 

 

Xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán

Theo quy định của chính sách tài chính đất đai, việc xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán chỉ được thực hiện khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất. Nhiều ý kiến cho rằng, thực tế ở thời điểm ký hợp đồng BT, hầu hết quỹ đất thanh toán chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. Do đó, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng BT không có căn cứ pháp lý để thực hiện. 

 

Để tháo gỡ vướng mắc này, lãnh đạo Bộ Tài chính cho biết, tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg đã quy định quỹ đất thanh toán gồm: Đất xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai; Đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ sử dụng để thanh toán dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới. Theo đó, Quyết định đã quy định về quy trình đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ để cơ quan chức năng của địa phương và nhà đầu tư có cơ sở thực hiện các nội dung công việc trước khi được giao đất tương ứng với từng loại quỹ đất thanh toán theo quy định tại pháp luật về đất đai (như: lập quy hoạch chi tiết 1/500 trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định; tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt) nhằm đẩy nhanh tiến độ giao quỹ đất thanh toán theo quy định tại pháp luật về đất đai cho nhà đầu tư. Khi quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg đã quy định giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai làm căn cứ thanh toán bù trừ với giá trị dự án BT. 

 

Giải quyết vướng mắc về thời điểm thực hiện thanh toán hợp đồng BT 

Một cán bộ đã tham gia đàm phán hợp đồng nhiều dự án BT cho biết, các chính sách trước Nghị định số 15/2015/NĐ-CP quy định về thời điểm thanh toán hợp đồng BT là thời điểm sau khi công trình BT hoàn thành. Quy định này chưa thật sự phù hợp với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất. Bởi vì, về phía nhà đầu tư, mặc dù đã đầu tư vốn trong một khoảng thời gian để thực hiện hợp đồng BT nhưng vẫn phải mất nhiều thời gian thực hiện các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai để được: giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán, công nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính... Kết thúc quy trình này, nhà đầu tư mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đối với quỹ đất thanh toán. Về phía Nhà nước, thực tế có trường hợp đã thu xếp được quỹ đất thanh toán, được nhà đầu tư chấp nhận nhận đất và không tính lãi suất của phần vốn vay thực hiện dự án BT kể từ ngày nhận bàn giao đất cho đến khi công trình hoàn thành; song các bên không thực hiện được. 

 

Quyết định 23/2015/QĐ-TTg đã quy định thời điểm thanh toán dự án BT bằng quỹ đất là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư. Thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất được triển khai đồng thời hoặc sau khi hoàn thành dự án BT theo quy định tại Khoản 3 Điều 43 Nghị định số 15/2015/NĐ-CP. Ngoài ra, để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư, tại Quyết định 23/2015/QĐ-TTg cũng đã quy định về việc chấm dứt khoản lãi vay trong phương án tài chính của hợp đồng BT kể từ ngày nhà đầu tư được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất; đồng thời quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần giá trị dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành của phần giá trị chênh lệch mà nhà đầu tư đã nộp trong trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT.

 

Bên cạnh đó, Quyết định 23/2015/QĐ-TTg cũng tháo gỡ vướng mắc khi sử dụng cơ sở nhà, đất cũ làm quỹ đất thanh toán hợp đồng BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới và một số khó khăn khác khi thực hiện dự án PPP theo loại hình hợp đồng này.

Nguyệt Minh

ngocthanh