Tìm lối thoát cho việc tranh chấp tại một số nhà chung cư ở TP.HCM

(BĐT) - Toàn thành phố hiện có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.
Toàn thành phố hiện có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Ảnh: Gia An
Toàn thành phố hiện có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Ảnh: Gia An

Rất nhiều lý do dẫn đến tranh chấp

Điểm nóng đầu tiên phải nói đến, chính là tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư.

Thực tế cho thấy, một số chủ đầu tư, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở 2005. Đặc biệt, không ít chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư theo quy định của pháp luật.

Một tranh chấp khác cũng phức tạp không kém là dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Lâu nay, việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Cùng với đó là một loạt tranh chấp khác, như: tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư và cư dân về việc công khai việc thu - chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư; tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành nhà về việc thực hiện Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu Ban quản trị chung cư cũng đã châm ngòi cho nhiều cuộc tranh chấp.

Nguyên nhân chủ yếu do một số chủ đầu tư muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư; muốn quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư và khai thác kinh doanh phần diện tích thuộc sở hữu chung.

Sau khi tổ chức không thành công hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư chậm báo cáo đề xuất UBND phường chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị chung cư, khiến cư dân bức xúc.

Ngoài những xung đột về quyền lợi nói trên, một số tranh chấp khác tại nhà chung cư thường xoay quanh tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...); về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy.

Một số chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ; một số chủ đầu tư không làm "sổ đỏ" kịp thời cho người mua nhà thậm chí kéo dài nhiều năm; một số chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, mà không được người mua nhà đồng ý; một số chủ đầu tư đã đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn.

Cần những biện pháp mạnh

 Trước tình trạng trên, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị đối với các chung cư được xây dựng trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở năm 2005.

Đồng thời, phối hợp với Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho Ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, tạo điều kiện cho Ban quản trị thực hiện chức năng, nhiệm vụ.

Mặt khác, Bộ Xây dựng cần quy định rõ chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi.

Cùng với đó, có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra...

Đặc biệt, đề nghị quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà, làm "sổ đỏ" cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng. Có biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý.

Nhất là, có biện pháp xử lý nghiêm chủ đầu tư đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn.

HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất xây dựng "Luật Chung cư" để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm sắp đến.

Theo thống kê của HoREA, tình hình tranh chấp tại các nhà chung cư có biểu hiện gia tăng do xu thế phát triển ngày càng nhiều nhà chung cư và do các tầng lớp nhân dân đô thị đang có xu thế lựa chọn sinh sống tại căn hộ chung cư.

“Với những gì đang diễn ra cho thấy, muốn có lối thoát cho việc tranh chấp nói trên, ngoài sự nâng cao ý thức và trách nhiệm của chủ đầu tư, của Ban quản trị chung cư, cũng như cư dân, việc Bộ Xây dựng xem xét để ban hành những chế tài kịp thời và phù hợp đối với những vấn đề nêu trên là hết sức cần thiết”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.      

Gia An