Thị trường bán lẻ, áp lực cạnh tranh sẽ rất lớn

Thông tin về Dự án Aeon Mall Hà Đông sẽ được khởi công vào cuối năm nay không chỉ tác động tới thị trường bất động sản các khu vực lân cận, mà còn phả hơi nóng vào các trung tâm bán lẻ khác.
Aeon sẽ mở rộng hoạt động của mình tại Hà Nội với trung tâm thương mại thứ 2 được triển khai tại Hà Đông.
Aeon sẽ mở rộng hoạt động của mình tại Hà Nội với trung tâm thương mại thứ 2 được triển khai tại Hà Đông.

Ngày 26/5 vừa qua, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã ký ban hành Quyết định 3251, phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Bệnh viện Quốc tế Hà Đông và Trung tâm thương mại do BIM Group làm chủ đầu tư.

Khu đất nghiên cứu lập Quy hoạch thuộc địa giới hành chính của phường Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội với tổng diện tích nghiên cứu là 16,65ha, trong đó diện tích đất y tế (Bệnh viện Quốc tế Hà Đông) là khoảng 71.124 m2, còn diện tích đất công cộng đô thị (trung tâm thương mại) khoảng 95.370 m2.

Cụ thể, Bệnh viện sẽ có diện tích xây dựng là 19.282 m2, tổng diện tích sàn 231.974 m2, mật độ xây dựng 27%. Trung tâm thương mại có diện tích xây dựng là 57.000 m2, tổng diện tích sàn 213.750 m2, mật độ xây dựng 60%.

Đây chính là khu đất mà BIM Group sẽ hợp tác với Aeon để xây dựng Trung tâm thương mại Aeon Mall Hà Đông. Không biết trung tâm thương mại này có là cú huých cho thị trường bất động sản khu vực này hay không, nhưng chắc chắn, với diện tích sàn lên tới gần 214.000 m2, Aeon Mall Hà Đông sẽ có tác động mạnh mẽ tới thị trường bán lẻ Hà Nội trong vòng 3 năm tới.

Báo cáo cáo thị trường bán lẻ Hà Nội quý I/2017 của Colliers International cho biết, trong quý đầu năm, tổng diện tích bán lẻ thực thuê của Hà Nội không thay đổi, với khoảng 848.000 m2 từ 51 dự án. Phần lớn diện tích là do các trung tâm thương mại cung cấp, chiếm tới 78% diện tích.

Khối đế bán lẻ trong các dự án phát triển nhà ở ngày càng nhiều hơn, nhưng tình hình cho thuê không khả quan, tổng diện tích thực thuê ở đây vẫn còn ít, chỉ hơn 100.000 m2 ở 19 dự án.

Với tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ đạt 83%, nhiều chủ các tòa nhà đã phải giảm giá với hy vọng thu hút thêm khách thuê. Giá chào thuê của tất cả phân khúc giảm 4,7%, đạt 33 USD/m2. Khối để bán lẻ và trung tâm mua sắm đều giảm giá thuê còn 24 USD/m2 và 34,2 USD/m2.

Hầu hết các thương hiệu thời trang sang trọng của quốc tê và nội địa tập trung ở các tòa nhà thương mại trong khu trung tâm. Ở các quận ngoài trung tâm, đa phần là siêu thị, nhãn hàng bình dân và dịch vụ ăn uống vui chơi giải trí.

Colliers International đánh giá, trong vòng 3 năm tới, nguồn cung bán lẻ Hà Nội sẽ tăng đáng kể với khoảng 825.000 m2 tổng diện tích sàn từ 16 dự án. Các trung tâm mua sắm mới thường nằm ở khu vực đông dân cư, hướng đến đối tượng thu nhập trung bình và cung cấp nhiều dịch vụ đa dạng như cửa hàng chuyên biệt, tiện ích ăn uống, giải trí và thể thao. Do nguồn cung lớn trong tương lai, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ giảm khoảng 2-3% để thị trường có thời gian hấp thụ diện tích cho thuê mới.

Trong khi đó, theo CBRE Việt Nam, mặc dù không có dự án mới nào, thị trường bán lẻ Hà Nội lại tương đối sôi động về mặt đầu tư. Năm 2017, các nhà đầu tư Hàn Quốc và Nhật Bản có nhiều động thái đáng chú ý. Lotte vừa mua lại khu đất rộng 7,3 ha, nơi sẽ là một trong những trung tâm thương mại lớn nhất của tập đoàn này ở Việt Nam tính cho đến thời điểm hiện tại, nằm trong một khu đô thị cao cấp với nhiều cư dân nước ngoài.

Như vậy, chỉ riêng dự án của Lotte và Aeon Mall Hà Đông đã này hứa hẹn nguồn cung lớn sẽ ra mắt trong năm 2019 và sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn. Chưa kể, trong 3 quý còn lại của năm 2017, dự kiến có hơn 100.000 m2 bán lẻ sắp sửa khai trương.

Trong khi đó, thống kê của Savills cho thấy, giá thuê trung bình tầng trệt giảm theo quý, cũng như theo năm và chạm đáy bốn năm. Công suất trung bình tăng 0,7 điểm phần trăm theo quý, nhưng giảm 2,2 điểm phần trăm theo năm. Trong khi công suất tại trung tâm bách hóa giảm 0,5 điểm phần trăm theo quý, trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ có công suất tăng lần lượt là 0,9 điểm phần trăm và 11,5 điểm phần trăm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận xét, thị trường Hà Nội đang chứng kiến sự phát triển về mạng lưới bán lẻ và đa dạng hóa về mô hình kinh doanh như nhà phố thương mại và cửa hàng tiện lợi. Trong tương lai, thị trường sẽ tiếp tục mở rộng đáng kể với sự gia nhập của các dự án nổi bật có quy mô hơn 100.000 m2 như Vincom D' Capitale và Aeon Mall Hà Đông.

Trong tình hình cạnh tranh ngày càng gay gắt, Colliers International khuyên các các trung tâm thương mại cũ cần bắt kịp những thay đổi về nhu cầu thuê mặt bằng từ các nhà bán lẻ mới để duy trì lợi nhuận. 


ĐTCK