Pháp luật về đất đai: Khâu yếu nhất vẫn là thực thi

(BĐT) - “Hệ thống pháp luật đất đai đã được xây dựng tương đối hoàn chỉnh, nhưng khâu yếu nhất hiện nay vẫn là công tác thực thi”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá như vậy khi lý giải về việc HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, về "kinh tế đất - tài chính đất đai".
Thu tiền sử dụng đất một lần quá lớn đang là gánh nặng cho DN và người mua nhà. Ảnh: Hoài Tâm
Thu tiền sử dụng đất một lần quá lớn đang là gánh nặng cho DN và người mua nhà. Ảnh: Hoài Tâm

Theo quan điểm của ông, "kinh tế đất - tài chính đất đai" đóng vai trò, vị trí như thế nào đối với ngân sách nhà nước và sự phát triển kinh tế - xã hội?

Ngân sách nhà nước thu trực tiếp 7 khoản thu tài chính từ đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013, bao gồm: Tiền sử dụng đất (SDĐ) khi được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận quyền SDĐ mà phải nộp tiền SDĐ; tiền thuê đất; thuế SDĐ; thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ; phí và lệ phí trong quản lý, SDĐ.

Doanh nghiệp (DN) bất động sản thực hiện nghĩa vụ nộp 7 khoản thu nêu trên khi thực hiện dự án. Riêng thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ được nộp hòa lẫn trong thuế thu nhập DN. Nguồn thu từ đất luôn chiếm khoảng 8 - 10% ngân sách địa phương, và là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Ngoài ra, Nhà nước còn tiếp tục thu ngân sách được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở, để đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, phát triển các khu đô thị, dân cư.

Pháp luật về đất đai: Khâu yếu nhất vẫn là thực thi - ảnh 1
Ông Lê Hoàng Châu
Thực tế cho thấy, phương thức "trực thu", thu tiền SDĐ một lần quá lớn, đang là gánh nặng cho DN và người mua nhà. Ý kiến của ông về vấn đề này?

Đúng vậy. Hiện nay, tình trạng khai thác quá mức phương thức "trực thu", thu tiền SDĐ một lần quá lớn là có thật, đang là gánh nặng cho DN và người mua nhà, đồng thời, về lâu dài sẽ làm cạn kiệt nguồn thu ngân sách này. Tôi cho rằng, phương thức thu tiền SDĐ này đang là ẩn số, không minh bạch, là gánh nặng và tạo ra cơ chế "xin - cho", gây nhũng nhiễu, tiêu cực mà DN và người dân phải gánh chịu.

Do vậy, theo tôi, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 để làm minh bạch quy trình tính tiền SDĐ, giảm nhẹ mức nộp tiền SDĐ để góp phần kéo giảm giá nhà ở. Hoặc chuyển đổi khoản thu tiền SDĐ thành một sắc thuế (với thuế suất hợp lý) đánh trên hành vi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở. Qua đó sẽ góp phần bảo đảm tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu, tiêu cực. 

Bên cạnh những bất cập trên, theo ông, Luật Đất đai 2013 cần sửa đổi, bổ sung như thế nào cho phù hợp với tình hình hiện nay?

Theo tôi, nên bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành "bảng giá đất" và xác định "giá đất cụ thể" thì mới bảo đảm được nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và "phù hợp với thực tế tình hình của địa phương". Đồng thời, Chính phủ và các địa phương nên áp dụng mức thu tiền SDĐ phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, hộ gia đình khi hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền SDĐ.  

Kiến nghị hoàn thiện 4 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư) để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Đồng thời, nên bổ sung chế định "đấu thầu dự án có sử dụng đất"; "tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô" khi xem xét, sửa đổi Luật Đất đai 2013 nhằm phục vụ công tác tái thiết, chỉnh trang đô thị cũ, bảo đảm hiệu quả "kinh tế đất - tài chính đất đai" và lợi ích của người dân, của DN và xã hội, theo mô hình "hợp tác xã nhà ở", "dự án nâng cấp đô thị".   

Đặc biệt, cần thực hiện nghiêm túc quy định chỉ thực hiện bán chỉ định quỹ đất công hoặc chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt theo quy định của Luật Đấu thầu. Cùng với đó, cần chấn chỉnh lại tình trạng cơ quan, đơn vị đang sử dụng mặt bằng đất công thực hiện hợp tác với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ, bất động sản; cần thẩm định lại giá trị thương quyền của mặt bằng do chuyển đổi mục đích sử dụng.

Ngô Ngãi thực hiện