Nợ của các đại gia bất động sản trước giờ “G”

(BĐT) - Theo khảo sát của Báo Đấu thầu, mức nợ phải trả hay nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lớn đang niêm yết cổ phiếu trên thị trường chứng khoán như Novaland, Nam Long, Đất Xanh... đều tăng mạnh so với thời điểm đầu năm. 
Tổng nợ phải trả của Novaland lên đến 44.021 tỷ đồng, trong đó vay nợ ngắn hạn và dài hạn là 22.210 tỷ đồng. Ảnh: Lê Tiên
Tổng nợ phải trả của Novaland lên đến 44.021 tỷ đồng, trong đó vay nợ ngắn hạn và dài hạn là 22.210 tỷ đồng. Ảnh: Lê Tiên

Trong khi đó, Thông tư 19/2017/TT-NHNN bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2019, siết nguồn tín dụng cho BĐS, đòi hỏi các doanh nghiệp phải tính đến các nguồn vốn khác.

Nợ phải trả, nợ vay tăng cao

Trong số các chủ đầu tư lớn, đến cuối quý III/2018, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) có tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu cao nhất lên mức 2,39 lần với tổng nợ phải trả lên đến 44.021 tỷ đồng, tăng 21,5% so với đầu năm. Chỉ tính riêng vay nợ ngắn hạn và dài hạn là 22.210 tỷ đồng, chiếm hơn 50% tổng nợ phải trả. Trong đó, 12.185 tỷ đồng được huy động từ các khoản tín dụng của tổ chức tín dụng và 10.025 tỷ đồng được huy động từ phát hành trái phiếu.

Còn tại Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh, tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng lên 1,4 lần vào cuối quý III/2018 so với 1 lần vào đầu năm 2018. Trong đó, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn là 2.814 tỷ đồng, tăng 11% so với thời điểm đầu năm. Ngoài các khoản vay từ tổ chức tín dụng, Đất Xanh cũng đang đẩy mạnh huy động vốn từ trái phiếu. Kể từ năm 2017 đến nay, Đất Xanh đã huy động tới 2.230 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu cho Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (VIB), Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank).

Nợ vay sau 9 tháng đầu năm tăng cao cũng được ghi nhận tại nhiều doanh nghiệp BĐS khác như Nam Long (vay nợ tăng 140% đạt 1.066 tỷ đồng), Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (vay nợ tăng 15%, đạt 2.204 tỷ đồng)… 

Cửa hẹp cho tín dụng bất động sản

Thông tư 19/2017/TT-NHNN bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2019, quy định các ngân hàng phải giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống còn 40%.

Trong khi đó, hoạt động kinh doanh BĐS phần lớn cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS. Với thị trường BĐS Việt Nam, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Trên thực tế, trong các dự án phát triển BĐS, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15 - 20%, còn lại 80 - 85% nhu cầu vốn chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Chính vì vậy khi Thông tư 19/2017/TT-NHNN bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2019 sẽ thu hẹp nguồn tín dụng cho BĐS.

Bên cạnh đó, chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, một điểm khác của Thông tư 19 cũng nhằm hạn chế tín dụng cho BĐS là việc tăng hệ số rủi ro tín dụng cho hoạt động này từ 150% lên 200%. Với sự điều chỉnh này trong khi vẫn phải đáp ứng quy định tỷ lệ an toàn vốn là 90%, nếu ngân hàng không tăng được vốn tự có trong thời gian tới thì quy mô tín dụng cho BĐS cũng sẽ giảm. Trong khi đó, việc tăng vốn tự có không phải là đơn giản đối với các ngân hàng.

Từ đây cũng đặt ra bài toán huy động vốn cho các doanh nghiệp BĐS. Vị chuyên gia này cho biết thêm, trong khi thị trường vốn của Việt Nam còn yếu, doanh nghiệp BĐS có thể ưu tiên nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư… và dùng công cụ khác như phát hành trái phiếu để thay thế cho nguồn vốn tín dụng của ngân hàng.

Tuấn Anh