Nhiều cung bậc thị trường bất động sản

(BĐT) - Thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng trong năm 2017 đã để lại rất nhiều dấu ấn. Trải qua những đợt điều chỉnh tương đối lớn ở tất cả các phân khúc, sự lệch pha cung - cầu đã được khắc phục một phần.
Các nhà đầu tư bất động sản đã có sự chuyển hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ. Ảnh: Đinh Quang Tuấn
Các nhà đầu tư bất động sản đã có sự chuyển hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ. Ảnh: Đinh Quang Tuấn

Nhà ở thương mại chuyển hướng rõ nét

Trước hết, có thể nói, thị trường nhà ở thương mại trong năm 2017 đã có nhiều biến chuyển rõ nét. Tại TP.HCM, trong lĩnh vực nhà ở thương mại, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ chưa đến 30%, số hơn 70% còn lại thuộc về phân khúc trung cấp và phân khúc bình dân. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ.

Việc có nhiều chủ đầu tư “số má” ngày càng chú trọng hơn đến phân khúc bình dân cũng là điều dễ hiểu, bởi lẽ tiềm năng của nhà ở thương mại giá rẻ còn rất lớn. Trong đó, cú “bẻ lái” của Tập đoàn Vingroup từ cuối năm 2016 khi công bố kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới, đặc biệt mới đây đã công bố nhà mẫu của dự án VinCity ở Quận 9 đang khiến khách hàng “háo hức” là một minh chứng.

Mặc dù sự chuyển hướng trên là tín hiệu đáng mừng nhưng theo lý giải của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhìn vào toàn cục, tỷ lệ căn hộ bình dân vẫn còn khá thấp, chỉ chiếm khoảng 25%, là chưa như mong đợi. Trong khi đó, phần nhiều khách hàng đang có nhu cầu rất cao đối với sản phẩm nhà ở giá rẻ. Vì vậy, năm 2018 hy vọng khoảng trống này sẽ tiếp tục được bù lấp.

Phân khúc nghỉ dưỡng... cung vượt cầu

Thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2017 tiếp tục phát triển rất mạnh và rất nhiều. Tuy các cơ quan chức năng đã có cảnh báo về dấu hiệu cung vượt cầu, nhưng các chủ đầu tư vẫn đang rất “say” với phân khúc này, và thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư cũng đã và đang “ăn nên làm ra”. Thị trường đã có sự phân hóa, những chủ đầu tư lớn, uy tín như Vingroup, Sungroup, CEO, BIM… đều có tỷ lệ tiêu thụ tốt hơn mặt bằng chung toàn thị trường.

 Theo HoREA, tỷ lệ căn hộ condotel chiếm khoảng 56%, trong khi nguồn cung phòng khách sạn, resort chỉ chiếm 44% như hiện nay là một dấu hiệu không bình thường, vì ở các nước, nguồn cung căn hộ khách sạn thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort. Đặc biệt, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, nhưng không có biện pháp bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết có thể tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam cho rằng, sau 2 năm (2015 - 2016) sôi động thì bất động sản nghỉ dưỡng từ giữa 2017 đã có dấu hiệu giảm nhiệt do nguồn cung dồi dào, dẫn đến sự cạnh tranh mạnh mẽ. Một lý do quan trọng khác là thị trường nghỉ dưỡng hiện nay đang cần sự kiểm chứng thực tế từ các chương trình cam kết lợi nhuận mà đa số các dự án áp dụng. 

Náo loạn cơn sốt “giá ảo” đất nền

Nhờ chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, đối tượng khách hàng đã được bổ sung thêm danh mục người nước ngoài. Sự góp mặt của người nước ngoài đã khiến cho thị trường trở nên sôi nổi hơn, đặc biệt loại hình cao cấp.
Trong năm 2017, thị trường bất động sản TP.HCM cũng đã chứng kiến nhiều phen biến động bất thường ở phân khúc đất nền phân lô. Vào đầu tháng 2/2017, dù chỉ mới hay tin Tập đoàn Tuần Châu đề xuất xây dựng “siêu dự án” tại Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi và một số quận vùng ven khác với tổng mức đầu tư lên đến 65.000 tỷ đồng, giá đất ở huyện Củ Chi đã đùng đùng tăng vọt.

Chưa hết, thông tin về việc quy hoạch, sáp nhập các quận huyện được đồn đoán khắp nơi đã châm ngòi cho cơn sốt đất vùng ven lan rộng. Có thời điểm, giá đất trung bình tăng 60%, vượt đỉnh giá năm 2007 và tốc độ tăng nhanh có nguy cơ tạo nên “bong bóng”. Cơn sốt “giá ảo” đất nền phân lô ấy chỉ được hạ nhiệt khi có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của lãnh đạo Thành phố và sự vào cuộc tích cực của các sở, ngành chức năng và các quận, huyện.

Tuy nhiên, do khan hiếm nguồn cung nên những tháng cuối năm 2017 đã có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như Quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè. Cũng may, đầu tháng 12/2017, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thay thế cho Quyết định 33, quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa, nên nguồn cung tăng trở lại. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng, Quyết định 60 cho giảm diện tích tối thiểu xuống còn 36 - 50m2, tùy khu vực là phù hợp với điều kiện thực tế cũng như túi tiền của người dân. 

Chân dung khách hàng đã có sự thay đổi vượt bậc

Một báo cáo gần đây của DKRA Việt Nam cho rằng, sau đúng một thập kỷ (2007 - 2017), chân dung khách hàng đầu tư bất động sản đã có sự thay đổi rõ nét trên mọi mặt theo xu hướng thông minh, thận trọng và có nhiều chọn lựa hơn. Nếu năm 2007, khách hàng đầu tư chỉ là người Việt Nam và Việt kiều thì nay, nhờ chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, đối tượng khách hàng đã được bổ sung thêm danh mục người nước ngoài. Sự góp mặt của người nước ngoài đã khiến cho thị trường trở nên sôi nổi hơn, đặc biệt loại hình cao cấp.

Trái ngược hoàn toàn với kiểu đầu tư manh mún, nhỏ lẻ và khoanh vùng trong phạm vi sinh sống, ngày nay, với thông tin minh bạch cùng nhiều nguồn tiếp cận thông tin, khách hàng đã mạnh dạn mở rộng phạm vi đầu tư ra toàn quốc. Thậm chí, mở rộng đầu tư sang nước ngoài nếu nhận thấy dự án khả quan, nhiều tiềm năng sinh lợi nhuận.

“Sự thay đổi chân dung khách hàng đầu tư là một nguyên lý tất yếu sẽ xảy ra để bắt kịp với sự thay đổi của cuộc sống. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải có chính sách phù hợp và sáng tạo hơn nữa để thích ứng kịp thời với yêu cầu của những nhà đầu tư thông minh”, DKRA cho hay.

Ngô Ngãi