Mua nhà, đừng thấy “ép tiến độ” mà mừng

Trong cuộc cạnh tranh khốc liệt để thu hút khách hàng, tiến độ nhanh là một lợi thế, nhưng nếu quá đẩy nhanh tiến độ, chủ đầu tư và khách hàng có thể sẽ phải trả giá khi công trình đi vào sử dụng.
Một công trình chung cư thường mất từ 18 tới 24 tháng xây dựng.
Một công trình chung cư thường mất từ 18 tới 24 tháng xây dựng.

Nhìn vào một dự án nhà chung cư cao tầng, khách hàng sẽ nghĩ dự án được xây dựng qua 3 phần chính đó là xây dựng móng, tới thân toàn nhà và hoàn thiện. Tuy nhiên, thực tế việc xây dựng một dự án phải trải qua nhiều hạng mục khác nhau, với thời gian từ 18 tới 24 tháng, tùy vào quy mô và chiều cao công trình.

Theo kiến trúc sư Nguyễn Tuấn Anh, Hiệp hội kiến trúc sư TP.HCM, dự án căn hộ được bắt đầu từ thiết kế, tới khoan trắc địa để kiểm tra đất tại khu vưc yếu hay mạnh, từ đó đưa ra giải pháp thi công phần móng, đơn vị thi công sẽ tiến hành ép cọc. Tùy theo trọng tải của công trình mà đơn vị thi công sẽ làm móng đơn hoặc móng băng. Móng băng sẽ được dùng cho công trình có tải trọng lớn hơn. Tầng hầm sẽ được thi công trong giai đoạn này.

Sau đó, đơn vị thi công sẽ tiến hành xây dựng phần thô bắt đầu bằng đặt kiềng tầng trệt, làm cột và bắt đầu đổ sàn tầng 1 cho đến công đoạn cuối củng của đổ bê tông là cất nóc dự án. Trong giai đoạn này, đơn vị thi công sẽ cho các đơn vị ME vào thi công theo 2 hình thức hoặc âm sàn hoặc đi nổi.

Một số chủ đầu tư đã học hỏi từ Singapore và các nước phát triển trên thế giới về cách thức để giảm tối đa chi phí xây dựng cho tòa nhà
Tiếp đến là phần hoàn thiện gồm có hoàn thiện ME, cán nền, lót gạch, sơn nước, lắp đặt thang máy, thiết bị nội thất…

Đối với một số công trình cao tầng hiện nay, để rút ngắn thời gian thi công thì đơn vị thi công áp dụng công nghệ cao TOP DOWN, tức là thi công phần thân trước sau đó sẽ đào hầm sau.

Chẳng hạn như với tòa nhà 81 tầng cao nhất TP.HCM thì đơn vị thi công đang áp dụng công nghệ này để triển khai và tiết kiệm được rất nhiều thời gian cũng như chi phí. Đối với công nghệ này thì lúc đầu, đơn vị thi công tiến hành thi công cọc nhồi cho đến khi cọc nhồi xuống đến cao độ chịu lực của tòa nhà thì bắt đầu xây dựng phần thân trước và tiến hành làm tầng hầm sau.

Bàn về thời gian xây dựng 1 dự án, bắt đầu từ phần móng: nếu xây có hầm tốn thời gian là khoảng 8 tháng thì xây không hầm sẽ chỉ trong vòng vỏn vẹn 3 tháng. Thời gian xây dựng phần thân là khoảng 8 tháng. Thời gian hoàn thiện sẽ bằng 3/2 tổng thời gian phần thân. Nếu phần thân mất hết 8 tháng thì thời gian hoàn thiện công trình sẽ là 12 tháng.

Bàn về chi phí xây dựng, nếu phần móng và hầm rơi vào 100 tỷ đồng thì phần hầm sẽ chiếm 60% chi phí, tức là khoảng 60 tỷ đồng. Chi phí phần thân sẽ bằng phần móng + phần hầm. Trong khi đó, chi phí phần hoàn thiện là lớn nhất. Cụ thể hơn, một dự án với chi phí toàn bộ công trình là 500 tỷ đồng thì sẽ gồm 2 phần: Phần xây dựng sẽ là 300 tỷ đồng và phần ME sẽ là 200 tỷ đồng (chưa kể chi phí của phần cảnh quan và một số phần khác).

Hiện nay, một số chủ đầu tư đã học hỏi từ Singapore và các nước phát triển trên thế giới về cách thức để giảm tối đa chi phí xây dựng cho tòa nhà.

Bằng cách cắt bớt chi phí xây dựng phần hầm, vừa tiết kiệm được thời gian xây dựng, vừa tiết kiệm được chi phí. Đổi lại, khu vực để xe máy và xe ô tô sẽ được quy hoạch trên các tầng 1 và tầng 2 hoặc tầng 2 và tầng 3 miễn sao vẫn đáp ứng được sức chứa cho bãi đỗ xe khi cư dân về ở là được. Khu vực thương mại cũng được quy hoạch lại đáp ứng được nhu cầu thiết yếu cho cư dân.

“Bài toán về tiến độ thi công hoàn chỉnh dự án và chi phí xây dựng là 2 bài toàn cho những chủ đầu tư trong thời điểm cạnh tranh khốc liệt của thị trường bất động sản. Hai bài toán này tưởng chừng đơn giản nhưng sẽ là lời giải cho giá thành của sản phẩm bất động sản khi đến tay của khách hàng.

Chủ đầu tư nào có lời giải 2 bài toán trên tốt hơn thì lợi nhuận sẽ thu về nhiều hơn đồng thời sẽ mang lại lợi ích to lớn hơn cho “những thượng đế” trong một thị trường căn hộ đầy tình sôi động và mang tính cạnh tranh như thời điểm hiện nay”, kiến trúc sư Tuấn Anh nói.

Phần cuối cùng đó là hoàn thiện công trình và căn hộ, có nhiều chủ đầu tư sẽ giao nhà thô để khách hàng có thể tự hoàn thiện cho đúng ý mình. Tuy nhiên, đa phần các chủ đầu tư sẽ tự hoàn thiện, việc hoàn thiện nhà được cho là tốn nhiều thời gian và công sức nhất. Đây cũng là hạng mục cần nhiều nhà thầu phụ như sơn, mộc, điện, nước… việc hoàn thiện một chung cư khoảng 17 tầng sẽ mất khoảng 10 tháng trở lên mới có thể xong và giao nhà cho khách hàng.


ĐTCK