Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013: Dự án được chuyển nhượng khi hoàn thành giải phóng mặt bằng

(BĐT) - Chuyển nhượng dự án bất động sản là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản hiện nay. Vì vậy, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Thủ tướng Chính phủ nên cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án.
HoREA cho rằng, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau.
Ảnh: Tường Lâm
HoREA cho rằng, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau. Ảnh: Tường Lâm

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, TP.HCM hiện có khoảng 500 dự án đang ngừng triển khai. Đây chính là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

Bất cập nằm ở chỗ, Luật Đất đai quy định "Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt".

Trong khi đó, HoREA cho rằng, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Chưa hết, HoREA còn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta.

Lý do là, Luật Đất đai quy định tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được "Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam", không có quy định cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Tuy nhiên, quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài vì chưa có căn cứ pháp lý để được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, để làm tăng thêm lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư.

Hơn nữa, Luật Nhà ở 2014 đã cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người Việt Nam ở nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở như người Việt trong nước; các đối tượng này cũng có nhu cầu thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Cho nên, việc HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta để bảo đảm chủ quyền quốc gia, là hợp lý.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để phục vụ Hội nghị Thủ tướng và doanh nghiệp lần thứ hai, dự kiến tổ chức trong tháng 4/2017, HoREA đã kiến kiến nghị nhiều nội dung cấp bách để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững. Hy vọng sau hội nghị nói trên, những nút thắt về pháp lý trong lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục được tháo gỡ.

Chuyên đề