Khoảng trống pháp lý trong việc vốn hóa đất đai

(BĐT) - Việc biến đất đai thành vốn tài chính hay còn gọi là vốn hóa đất đai trong các dự án đổi đất lấy hạ tầng hay cổ phần hóa doanh nghiệp (DN) nhà nước... đang gây ra nhiều lo ngại về việc thất thoát tài sản nhà nước, nguy cơ tham nhũng bởi những lỗ hổng pháp lý hiện hành.
Ảnh minh họa: Internet
Ảnh minh họa: Internet

Vấn đề này lại được dịp “bùng lên” khi Bộ Tư pháp tổ chức lấy ý kiến rà soát để sửa đổi các quy định của pháp luật liên quan đến tiếp cận đất đai.

Giao đất không qua đấu giá, nhà đầu tư lợi đơn, lợi kép

Liên quan đến thực tiễn tiếp cận đất đai hiện nay, theo phản ánh của các nhà đầu tư, quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này đang bộc lộ nhiều bất cập, gây khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Do đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-TTg về chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và hệ thống thông tin đất đai.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, việc quản lý vốn hóa đất đai hiện là một trong những khoảng trống pháp lý rất lớn, gây thất thoát tài sản nhà nước.

Chẳng hạn đối với các dự án BT, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có duy nhất một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, mà không có quy định nào về định giá đất, về giá trị đất đai đổi hạ tầng. Thẩm quyền giao đất vốn thuộc quyền của UBND cấp tỉnh, Luật không cần quy định. Vấn đề mà Luật cần quan tâm hơn là xác định được giá trị đất đai mang đổi, ai là người có trách nhiệm kiểm toán giá trị đất đai, công trình nhà đầu tư đang làm.

Việc chỉ định nhà đầu tư trong các dự án BT, giao đất không qua đấu giá, không công khai minh bạch thông tin diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương trong thời gian qua cũng khiến cho nhiều chuyên gia đặt câu hỏi nghi vấn về cơ chế xin - cho, lợi ích nhóm, nguy cơ tham nhũng, lãng phí, thất thoát ngân sách.

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư không những được hưởng lợi từ việc giao đất không qua đấu giá, tức là từ cơ chế xin - cho, mà còn được hưởng lợi từ mức chênh lệch cao ngất ngưởng giữa giá đất áp dụng theo khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành với giá đất theo thị trường. Như vậy, Nhà nước thiệt cả hai đầu, còn DN “kê cao gối ngủ” vì được hưởng lợi đơn, lợi kép.

Không chỉ vậy, ông Đặng Hùng Võ phân tích, khi thực hiện dự án hạ tầng BT, nhiều nhà đầu tư vừa được hưởng quỹ đất hoàn vốn có giá trị thương mại cao, vừa được hưởng cả hạ tầng mà dự án BT mang lại. Một khu đất hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ có giá trị gấp nhiều lần so với một khu đất chưa có hạ tầng.

Việc thiếu quy định, hướng dẫn không chi tiết, mạch lạc trong việc định giá đất đối với các khu đất vàng được để lại sau khi di dời các cơ sở công lập (bộ, bệnh viện, trường học, nhà máy... cũng đang gây ra nhiều lo ngại về thất thoát tài sản nhà nước.

Đề xuất xây dựng khung pháp lý riêng về dự án BT

Khi đề cập đến khả năng tiếp cận đất đai của DN, kể cả DN lớn và DN nhỏ, theo ông Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra cách tiếp cận đất đai khác so với trước, chủ yếu thông qua thu hồi đất theo quy hoạch, sau đó Nhà nước đưa đất ra để đấu giá, từ đó lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với từng dự án thông qua việc trúng thầu đấu giá đất. Đây là quy trình chung, nhưng ở một cửa hẹp hơn là phương án tự thỏa thuận, tức là có sự đồng thuận giữa chủ đầu tư với người đang sử dụng đất thông qua nhận chuyển quyền, thuê đất và góp vốn vào quyền sử dụng đất.

“Mặc dù đã có hiệu lực thi hành từ năm 2014, nhưng thực tế nhiều quy định của Luật Đất đai vẫn chưa được thực thi. Cách thức tiếp cận đất đai của DN gần như vẫn như cũ. Có thể nói rằng, nếu giữ phương thức tiếp cận như trước, tiếp cận đất không qua đấu giá, thì đại gia sẽ tiếp cận rất dễ dàng, trung gia linh hoạt hơn, còn tiểu gia thì không có cửa”, ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Để khắc phục được những bất cập này, ông Đặng Hùng Võ đề xuất: “Rất cần có một quy định riêng về dự án BT ở tầm nghị định, trong đó quy định những nguyên tắc chung, thống nhất với Luật Đất đai, Luật Quản lý tài sản công. Việc công khai thông tin, minh bạch giá đất, nêu rõ khi nào xác định giá đất, định giá cụ thể diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá trị thật của khu đất đó; khi nào đưa ra đề xuất đổi đất lấy công trình, đổi bao nhiêu đất, khi đổi thì phải có kiểm toán cả về kỹ thuật lẫn tài chính... đều phải quy định chi tiết, mạch lạc. Thế nào là công trình được đổi, trường hợp nào được đổi, đất đai loại nào được đổi... đều phải có hướng dẫn cụ thể, chứ không thể đem đất cạnh Hồ Gươm ra đổi”.

Trần Nam