HoREA kiến nghị TP.HCM cân nhắc hệ số điều chỉnh giá đất

(BĐT) - Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có Công văn số 18/CV-HoREA kiến nghị lãnh đạo Thành phố tiếp tục xem xét, cân nhắc hệ số điều chỉnh giá đất.
Cơ cấu nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất là một căn cứ quan trọng để thành phố xem xét, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm. Ảnh: Ngô Ngãi
Cơ cấu nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất là một căn cứ quan trọng để thành phố xem xét, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm. Ảnh: Ngô Ngãi

Thu ngân sách từ đất có xu thế sụt giảm

Theo HoREA, trong 2 năm gần đây, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn Thành phố có xu thế sụt giảm.

Cụ thể, năm 2017, thu ngân sách từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất.

Năm 2018, tổng thu ngân sách TP.HCM là 378.543 tỷ đồng, đạt 100,47% dự toán. Trong đó, thu nội địa là 244.772 tỷ đồng, tăng 10,48% so với cùng kỳ năm 2017, nhưng chỉ đạt 95,54% dự toán. Tuy nhiên, thu ngân sách từ đất chỉ đạt khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm 9,32% tổng thu ngân sách. Đáng lưu ý, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng thu về đất.

So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm 16,8%, tương đương khoảng 4.570 tỷ đồng; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm đến 22,5%, tương đương khoảng 4.037 tỷ đồng. Tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của Thành phố năm 2018 đã giảm 2,43 điểm phần trăm (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018).

Điều cần đặc biệt quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã bị sụt giảm trong năm 2018 và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Hiệp hội nhận thấy cơ cấu nguồn thu ngân sách từ đất là một căn cứ quan trọng để Thành phố xem xét, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm. Tuy nhiên, Hiệp hội đề nghị mức tăng cần đảm bảo tính hợp lý, phù hợp giá thị trường, đảm bảo nguồn thu ngân sách và vừa sức dân cũng như doanh nghiệp.

Xác định giá đất phù hợp với giá thị trường

Vẫn theo HoREA, cần so sánh bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể với giá thị trường. Sở Tài chính T.p Hồ Chí Minh đã thống kê hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất ở, bình quân là 4,75, để tính bồi thường theo 28 quyết định của UBND Thành phố trong 9 tháng năm 2018.

Hiệp hội nhận thấy các quyết định này nhằm điều chỉnh những bất cập của bảng giá đất trong 28 trường hợp cụ thể, để đảm bảo nguyên tắc: "Giá đất phù hợp với giá thị trường" theo quy định của Luật Đất đai, nên hệ số tính bình quân là 4,75 có giá trị về thống kê nhiều hơn.

Liên Sở Tài chính - Tài nguyên và Môi trường đã căn cứ vào khảo sát thông tin của Cục Thuế Thành phố tại Văn bản số 6450/CT-KTĐ ngày 4/7/2018 thống kê hệ số K bình quân theo các hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tự kê khai (giá chuyển nhượng/bảng giá) là 3,06 lần và nhận định giá thị trường chuyển nhượng nhà đất hiện nay cao gấp 4 đến 6 lần bảng giá đất của Thành phố.

Hiệp hội nhận thấy nhận định này chưa thật sự thuyết phục nếu so sánh với cuộc đấu giá thành công điển hình đối với khu đất 23 Lê Duẩn, Quận 1 năm 2014. Với diện tích 3.000 m2 và giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng (tương đương 183 triệu đồng/m2), sau 14 vòng đấu thì giá trúng đấu giá là 1.460 tỷ đồng (tương đương 486 triệu đồng/m2).

Việc xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp này đã được thực hiện theo các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và có căn cứ khởi điểm là bảng giá đất.

Từ trường hợp đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn cho thấy, giá thị trường tại khu vực này gấp 2,65 lần giá đất do cơ quan nhà nước xác định, chứ không tới mức gấp 4 đến 6 lần như nhận định của Liên Sở Tài chính - Tài nguyên và Môi trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA lưu ý, việc tăng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) cũng là một căn cứ tham khảo khi xem xét hệ số điều chỉnh giá đất.

Chỉ số CPI trong 3 năm qua đều nằm dưới mức trần do Quốc hội quyết định. Do vậy, Hiệp hội nhận thấy, khi xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thì yếu tố CPI đã và đang được kiểm soát rất tốt, nên mức độ tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 chỉ ở trong khoảng từ 5 - 8,33% tương tự cách làm năm 2018 là hợp lý.

Từ các phân tích trên, Hiệp hội đề nghị Thường trực Thành ủy, Thường trực HĐND Thành phố, Thường trực UBND Thành phố tiếp tục xem xét, quyết định áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đương cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09/2018/QĐ-UBND, tăng từ 5 - 8,33%, vì mức đề xuất tăng từ 19 - 30% của Liên Sở Tài chính - Sở Tài nguyên và Môi trường là quá cao và chưa hợp lý.

Trước đó, ngày 22/10/2018, HoREA đã có Văn bản số 131/CV-HoREA "góp ý về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP.HCM" với 2 kiến nghị.

Một là, xếp Quận 2 vào Khu vực 2, cùng nhóm với Quận 7 thì hợp lý hơn và đảm bảo sự công bằng khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước.

Hai là, tiếp tục áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đương cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09/2018/QĐ-UBND, tăng từ 5 - 8,33%, vì mức đề xuất tăng từ 19 - 30% của Sở Tài chính là quá cao và chưa hợp lý.

Ngày 21/2/2019, UBND Thành phố đã có Tờ trình số 585/TTr-UBND gửi HĐND Thành phố "về ban hành quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP.HCM", đã thống nhất đề nghị xếp Quận 2 vào Khu vực 2, cùng nhóm với Quận 7.

Đồng thời, UBND Thành phố đã thống nhất với đề nghị của Liên Sở Tài chính - Tài nguyên và Môi trường đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 lên 0,4 lần so với năm 2018, trên cơ sở nhận định giá thị trường chuyển nhượng nhà đất hiện nay cao gấp 4 đến 6 lần bảng giá đất của Thành phố và hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất ở để tính bồi thường trên địa bàn Thành phố hiện nay bình quân là 4,75.

Ngô Ngãi