HoREA kiến nghị rã “cục máu đông” cho thị trường bất động sản

(BĐT) -Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu “Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” được thông qua tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XIV này, thì "cục máu đông" ngăn trở sự phát triển của nền kinh tế, tạo điều kiện cho hoạt động tín dụng trở lại bình thường sẽ được giải quyết.
Nợ xấu nhưng tài sản đảm bảo không xấu. Ảnh Ngô Ngãi
Nợ xấu nhưng tài sản đảm bảo không xấu. Ảnh Ngô Ngãi

Nợ xấu nội bảng của các tổ chức tín dụng đã trên 160.000 tỷ đồng

Trong Công văn số 57 ký ngày 15/6/2017 gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý cho dự thảo Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, HOREA cho biết, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2016, nợ xấu nội bảng của các tổ chức tín dụng đã trên 160.000 tỷ đồng, chiếm 2,52% tổng dư nợ.

Đáng lưu ý, tổng nợ xấu mà Công ty mua bán nợ VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được là 195.000 tỷ đồng, chiếm 3,39% tổng dư nợ; tổng nợ xấu nội bảng và nợ xấu đã bán cho VAMC chưa xử lý được trên 345.000 tỷ đồng, chiếm 5,8% tổng dư nợ; tính gộp tổng nợ xấu nội bảng và nợ xấu mà VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được và nợ có nguy cơ cao trở thành nợ xấu trên cơ sở tính toán thận trọng của Ngân hàng Nhà nước thì chiếm tỷ lệ khoảng 10,08% trên tổng dư nợ cho vay.

Vẫn theo HoREA, trong điều kiện áp dụng đồng bộ các giải pháp hạn chế nợ xấu thì hàng năm nợ xấu vẫn phát sinh thêm 1,3 - 1,5% trên tổng dư nợ do các nguyên nhân khách quan, chủ quan. Đồng thời, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng bình quân mỗi năm khoảng 16% trong 5 năm tới (riêng năm 2016 đã tăng trưởng tín dụng 18,71%; năm 2017 dự kiến mức tăng trưởng tín dụng cao hơn) thì dự kiến trong 5 năm tới sẽ phát sinh thêm nợ xấu khoảng 350.000 tỷ đồng, tổng nợ xấu sẽ lên đến khoảng 600.000 tỷ đồng cần phải được xử lý hiệu quả, mà không gây tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nợ xấu bao gồm cả hơn 90.000 tỷ đồng nợ đọng xây dựng cơ bản trong nhiều năm qua. Chưa hết, nợ xấu có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản và các ngành có liên quan đến bất động sản. Đặc biệt, nợ xấu cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến có nhiều dự án bất động sản "trùm mền", dở dang, riêng TP.HCM đã có khoảng 500 dự án ngừng triển khai.

Thông thường, nợ xấu được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản, dự án bất động sản, nhà ở đã hoàn  thành, nhà ở hình thành trong tương lai. Nghĩa là, "nợ xấu", nhưng "tài sản bảo đảm không xấu" vì thông thường bất động sản khi thế chấp để vay tín dụng chỉ được tổ chức tín dụng trị giá phổ biến ở mức trên dưới 60% giá trị thực. Tài sản bảo đảm của nợ xấu có thể là tài sản của người đi vay, có thể là tài sản của bên thứ ba (người bảo lãnh vay tín dụng), cũng có trường hợp là căn hộ của người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng... Do vậy, HoREA cho rằng, khi xử lý nợ xấu đề nghị cần xem xét bao quát các vấn đề nêu trên.

Sửa đổi để khai thông thị trường bất động sản

Bên cạnh việc cơ bản nhất trí với nhiều nội dung của dự thảo nói trên, HoREA cũng  xin được góp ý bổ sung rất nhiều điểm. Trước tiên, đó là về đối tượng áp dụng, HoREA đề nghị bổ sung “Các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan, người đi vay, người bảo lãnh vay, người mua nhà trong các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm".

Đối với nguyên tắc xử lý nợ xấu, HoREA đề xuất bỏ mệnh đề mở đầu: "Tổ chức mua bán xử lý nợ xấu tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây:" bởi lẽ "Nguyên tắc xử lý nợ xấu" không chỉ áp dụng cho "Tổ chức mua bán xử lý nợ xấu" mà áp dụng cho mọi chủ thể có liên quan trong quá trình xử lý nợ xấu.

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, quan điểm của Hiệp hội là nhất trí với 4 nguyên tắc xử lý nợ xấu của dự thảo, nhưng có đề nghị bổ sung thêm nguyên tắc thứ 5: “Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người đi vay, người bảo lãnh vay, người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng".

Riêng về nợ xấu, Hiệp hội tán thành phương án 1: "Nợ xấu quy định tại Nghị quyết này là các khoản nợ quy định tại Phụ lục về xác định nợ xấu của Nghị quyết này. Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi Phụ lục theo đề nghị của Chính phủ".

Tương tự, về quyền thu giữ tài sản bảo đảm, Hiệp hội rất tán thành nội dung việc thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định chỉ thực hiện đối với tài sản bảo đảm không có tranh chấp, không đang bị kê biên trong vụ án hình sự", do đảm bảo được quyền lợi chính đáng của người bảo lãnh vay, người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng.

Đặc biệt, về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, Hiệp hội tán thành cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản được quy định tại Điều 10. Theo đó, “bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện của bên nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản; kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng".

Được biết, Hiệp hội đã nhiều lần đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chuyển nhượng dự án theo cơ chế như nội dung được xác định tại Điều 10 dự thảo "Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng", để giải quyết tình trạng nhiều dự án bất động sản bị ngừng triển khai hiện nay, trong đó tại TP.HCM đã có khoảng 500 dự án, và coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau.

“Với việc ban hành cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản trong dự thảo nói trên được Quốc hội xem xét thông qua lần này, sẽ mở đường cho việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. Hiệp hội đề nghị Quốc hội cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản như nội dung trên đây sẽ giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A), khai thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang bị ngừng triển khai, cũng là một giải pháp góp phần tích cực xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, mà chủ thể thực hiện lại chính là các doanh nghiệp bất động sản, sử dụng nguồn vốn tư nhân, hoàn toàn không liên quan đến ngân sách nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Ngô Ngãi