Dự án có sử dụng đất: Nhà đầu tư cần biết nghĩa vụ tài chính khi đấu thầu

(BĐT) - Với dự án sử dụng đất, đấu thầu chính là bước để đất đai được định giá qua cạnh tranh thị trường. 
Ảnh minh họa: Internet
Ảnh minh họa: Internet

Tuy nhiên, với quy định hiện hành, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp - một thông số quan trọng để nhà đầu tư có thể xác định rõ nhất phương án tài chính, hiệu quả đầu tư để quyết định tham gia đấu thầu - lại chưa được xác định tại bước đấu thầu. Đó có thể là một nguyên nhân dẫn đến chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư, đấu thầu hình thức hoặc không còn ý nghĩa. 

Theo nhiều địa phương, đấu thầu dự án có sử dụng đất giúp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai khi không có tiền để giải phóng mặt bằng. Từ đó thực hiện được nhiều mục tiêu như lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực triển khai dự án hạ tầng theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nêu tại hồ sơ mời thầu; huy động nguồn vốn của nhà đầu tư để triển khai ngay công tác giải phóng mặt bằng; khai thác giá trị địa tô cao nhất nộp vào ngân sách nhà nước...

Tuy nhiên, từ thực tiễn triển khai, nhiều địa phương cho rằng việc đấu thầu dự án có sử dụng đất hiện chịu sự điều chỉnh của nhiều luật nên trong quá trình thực hiện còn gặp khó khăn, cần có biện pháp tháo gỡ.

Trong đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) TP.HCM nêu những vướng mắc khiến bước đấu thầu hiện tại chưa thực sự có ý nghĩa. Theo quy định của pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp được xác định tại thời điểm cho thuê đất, giao đất; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Cơ chế này áp dụng trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa quy định cụ thể trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, pháp luật về đấu thầu hiện hành chưa quy định được cơ chế riêng xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mà căn cứ theo pháp luật về đất đai.

Sở KH&ĐT TP.HCM nhận xét, nếu thực hiện theo cơ chế áp dụng đối với đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định chủ trương đầu tư, thì tại thời điểm đấu thầu, nhà đầu tư chưa biết rõ nghĩa vụ tài chính sau khi ký hợp đồng với phía Nhà nước. Như vậy, việc đấu thầu cạnh tranh giữa các nhà đầu tư sẽ không có ý nghĩa.

TP.HCM kiến nghị sửa đổi theo hướng phía Nhà nước cần xác định cụ thể các giá trị tại thời điểm đấu thầu, bao gồm: chi phí bồi thường (không bao gồm tiền bồi thường về đất), hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Các giá trị tương ứng do nhà đầu tư trúng thầu đề xuất là giá ký kết hợp đồng, không thay đổi trong quá trình thực hiện dự án. Nhà nước sử dụng phần nhà đầu tư trúng thầu nộp để chủ động thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định và giao đất, cho nhà đầu tư thuê đất theo đúng tiến độ thoả thuận tại hợp đồng. Đồng thời, việc giao đất, cho thuê đất được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, không phải xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp.

Một số địa phương khác thì phản ánh rằng, pháp luật về đất đai hiện hành không quy định cơ chế áp dụng trong trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất là vướng mắc rất lớn dẫn đến khó khăn, chậm trễ khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư đã trúng thầu thực hiện dự án, làm giảm sút niềm tin của nhà đầu tư đối với môi trường đầu tư của địa phương.

Trong các báo cáo công tác đấu thầu năm 2018 gửi về Bộ KH&ĐT, rất nhiều địa phương trông chờ Nghị định thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP sớm được ban hành, tháo gỡ những vướng mắc hiện nay, để phát huy hiệu quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

Nguyệt Minh