|
| Ảnh minh họa: Internet |
Tránh phụ thuộc vào nguồn vốn vay
Theo các chuyên gia kinh tế, hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn và dài hạn. Ở các nước trên thế giới, thường các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản.
Nhưng, ở Việt Nam, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Song, do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (nhưng nhiều khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà).
Trong khi đó, NHNN quy định, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản (mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019).
Hiện, tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng (chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng được sử dụng để kinh doanh bất động sản). Tại TP.HCM, tỷ trọng này là 10,8%, cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.
“Lộ trình hạn chế tín dụng này của NHNN có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 01 Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích.
Cần huy động vốn ở nhiều kênh khác
Ghi nhận ý kiến từ các chủ đầu tư cũng như các chuyên gia bất động sản cho thấy, trong thời điểm này, cách tốt nhất là các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp...
Nếu làm được như vậy, doanh nghiệp bất động sản không những đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay, mà còn chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 01/01/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN.
Đặc biệt, các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 01 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững.
Ngoài ra, cần tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của Thành phố; chương trình nhà ở xã hội của Thành phố; chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam; và đề án xây dựng đô thị thông minh, đô thị sáng tạo phía Đông TP.HCM.
Để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà; được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà), các doanh nghiệp phải luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà.
Theo khuyến nghị của HoREA, các doanh nghiệp cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp. Cùng với đó, coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh.
Đặc biệt, xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.
Một chủ đầu tư lớn ở TP.HCM chia sẻ, các doanh nghiệp cũng nên lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án. Bởi cách làm này không những tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm, mà còn nâng cao năng lực và hiệu của doanh nghiệp.
