Đi tìm lý do bùng nổ tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư

Không chỉ xảy ra tranh chấp sở hữu chung riêng, chủ đầu tư và khách hàng còn xảy ra tranh chấp ở nhiều nội dung khác như diện tích căn hộ, giá bán..., mà đôi khi là do hệ quả của những quy định pháp lý thiếu rõ ràng.
Xi Riverview Palace tại quận 2, TP.HCM đang xảy ra tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ
Xi Riverview Palace tại quận 2, TP.HCM đang xảy ra tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ

Cuộc chiến tính giá nhà

Đường dây nóng Báo Đầu tư Bất động sản nhận được đơn thư phản ánh của bà Nguyễn Thị Thu Hà (TP.HCM) về những bất cập trong việc tính giá căn hộ tại Dự án Xi Riverview Palace, quận 2, TP.HCM do Công ty TNHH một thành viên Phát triển GS Sài Gòn (Công ty GS Sài Gòn) làm chủ đầu tư.

Bà Hà cho biết, bà mua căn hộ căn hộ 25.4 lô C tại dự án này năm 2011. Căn hộ có diện tích bán là 145,01 m2, diện tích đăng ký là 130,23 m2. Giá trị hơn 50,8 triệu đồng/m2, tương đương gần 7,37 tỷ đồng.

“Theo hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên, tại mục III phần những điều khoản cụ thể có thể hiện, diện tích bán 145,01 m2, diện tích đăng ký 130,23 m2. Tuy nhiên, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BP 064236, thì diện tích sàn căn hộ của tôi chỉ là 139,4 m2, tương đương tổng giá trị hơn 7,08 tỷ đồng. Như vậy, Công ty GS Sài Gòn phải trả lại cho tôi hơn 291 triệu đồng”, bà Hà nói và cho biết, chủ đầu tư không thể bán phần diện tích tường căn hộ, vì đây là phần diện tích thuộc sở hữu chung.

Theo bà Hà, sau khi phản ánh với chủ đầu tư để đòi lại số tiền tính thừa, phía chủ đầu tư cho rằng, bà đã ký vào hợp đồng, nên không có trách nhiệm xử lý vấn đề này. Không chấp nhận giải thích này, ngày 3/11/2016, bà đã đâm đơn khởi kiện Công ty GS Sài Gòn ra Tòa án Nhân dân quận 2, TP.HCM. Hiện Tòa đang thụ lý và chờ ngày mở phiên xét xử.

Trước đó, thị trường cũng ồn ào với hàng loạt vụ kiện của khách hàng mua nhà tại Chung cư Keangnam Hà Nội kiện chủ đầu tư là Công ty Keangnam Vina liên quan đến cách tính diện tích căn hộ. Khách hàng cho rằng, Công ty đã bàn giao thiếu diện tích căn hộ so với thỏa thuận trong hợp đồng do tính cả phần diện tích cột, hộp kỹ thuật… vào diện tích bán cho khách hàng.

Đâu là nguyên nhân?

Luật sư Nguyễn Ngọc Thắng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, trước đây, tại nhiều dự án xuất hiện việc chủ đầu tư tính diện tích căn hộ để tính giá bán cho khách hàng theo cách từ tim tường đến tim tường, cũng có không ít trường hợp tính diện tích phủ bì. Đến đầu năm 2009, Thông tư 01/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ, thì việc tính tiền bán căn hộ trên diện tích tim tường ngày càng phổ biến hơn.

Năm 2010, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP về Luật Nhà ở 2005 tiếp tục quy định diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ. Giai đoạn này, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ được ghi nhận song song cùng một lúc diện tính theo kích thước thông thuỷ và diện tích tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ.

Cũng theo luật sư Thắng, sau đó, do nhiều tranh luận về vấn đề này, năm 2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi Thông tư 16/2010/TT-BXD, trong đó quy định, hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ) để tính tiền mua bán căn hộ. Đối với các giao dịch trước khi Thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực, thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết.

“Sự thiếu ổn định của quy định pháp luật; việc hướng dẫn không rõ ràng, chồng chéo và thiếu thống nhất giữa các quy định pháp luật dễ dẫn đến các tranh chấp giữa các bên, đặc biệt khi ảnh hưởng trực tiếp đến những giá trị kinh tế lớn, nên việc giải quyết cũng không thể nhanh chóng, dứt điểm và dễ dàng cho các cơ quan nhà nước liên quan”, luật sư Thắng nhận định.


ĐTCK