Chu kỳ khủng hoảng bất động sản khó lặp lại

(BĐT) - Năm 2019 sẽ rơi vào đúng chu kỳ 10 năm khủng hoảng của thị trường bất động sản (BĐS), tuy nhiên lịch sử rất khó lặp lại. Trong khi đó, thời điểm bản lề đang tạo ra cơ hội lớn cho các nhà phát triển BĐS, nhà đầu tư và cả người có nhu cầu thực sự.
Cẩn trọng với rủi ro dòng tín dụng cho vay mua bất động sản "ẩn" trong cho vay tiêu dùng. Ảnh: Lê Tiên
Cẩn trọng với rủi ro dòng tín dụng cho vay mua bất động sản "ẩn" trong cho vay tiêu dùng. Ảnh: Lê Tiên

Đó là nhận định chung của các chuyên gia, nhà quản lý, chủ đầu tư tại Hội thảo Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản được tổ chức ngày 18/7/2018 tại TP.HCM. 

Nhà nước kiểm soát tốt

Sau một thời gian dài tăng nóng, thị trường BĐS đã chững lại. Tại những điểm nóng như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong, giá BĐS đã giảm mạnh. Tại những điểm nóng về tăng giá ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, giao dịch cũng bị “hãm phanh”. Nguyên nhân lớn nhất là do các nhà đầu tư, người mua nhà đang “căng mình” chờ đợi, nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của chu kỳ khủng hoảng.

Đã 4 thập kỷ, cứ 10 năm  nền kinh tế Việt Nam lại trải qua một cuộc khủng hoảng, đó là vào năm 1979, 1989, 1999 và 2009. Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chu kỳ khủng hoảng rất khó lặp lại vì hiện tại 5 yếu tố tạo ra “bong bóng” BĐS đều được Nhà nước kiểm soát tốt, gồm: Kinh tế vĩ mô phát triển nóng; chính sách tín dụng buông lỏng và hạ chuẩn cho vay; có sự lệch pha trên thị trường BĐS; sự xuất hiện của giới đầu cơ; thiếu sự can thiệp của các cơ quan nhà nước bằng những đòn bẩy kinh tế.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường BĐS thuộc Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho rằng, sẽ không xảy ra “bong bóng” BĐS bởi Chính phủ và các địa phương đang có những giải pháp hết sức cụ thể, hiệu quả, trong khi các chủ đầu tư ngày càng có những bước đi hết sức cẩn trọng.

Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở tăng mạnh tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP.HCM, nơi có sự tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu. Hiện mỗi năm Thành phố tăng thêm khoảng 500.000 dân, một nửa trong số đó là dân nhập cư, nhưng nguồn cung căn hộ chỉ khoảng 10.000 căn/năm, mới đáp ứng được 5 - 10% nhu cầu .

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, chu kỳ khủng hoảng chỉ xảy ra khi cùng lúc có 3 cuộc khủng hoảng gồm: kinh tế, tài chính tiền tệ, nợ công. Ở Việt Nam, hiện tại sẽ không có những rủi ro như trên đe dọa nên không phải lo lắng. Dĩ nhiên, do tốc độ kiếm tiền không theo kịp với tốc độ tăng giá nhà đất, vì vậy tới đây sẽ có sự dịch chuyển mạnh trong đầu tư BĐS, nhất là loại hình nhà ở vừa với thu nhập của số đông và nhà ở cho thuê. 

Dư nợ tín dụng bất động sản vẫn an toàn

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp thuộc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM, tại TP.HCM, nếu khoảng 10 năm trước tín dụng vào BĐS thường xuyên ở mức cao trên 30%, thì 3 năm trở lại đây đã giảm mạnh, ở mức khoảng 10%. Trước đó, NHNN đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng với nhiều chính sách ràng buộc để siết cho vay BĐS như nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250%, hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%... 

Ông Bùi Quang Tín, giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho hay, thời gian qua, khi dòng vốn đổ vào BĐS bị thắt chặt, giá cả BĐS đã có phần chững lại. Nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS tại TP.HCM ở mức thấp, chỉ từ 2 - 2,5%.

Để phòng ngừa rủi ro tín dụng BĐS và nợ xấu phát sinh trong cơn sốt đất vừa qua, các ngân hàng thương mại đã thống kê giá đất bình quân trong 3 - 4 năm gần đây để căn cứ vào đó cho vay khoảng 50% giá trị BĐS được thẩm định, thay vì 70 - 80% như trước. Theo ông Lệnh, như vậy, dư nợ tín dụng BĐS cả nước vẫn được duy trì suốt 4 năm qua và vẫn đang trong mức an toàn.

Theo các chuyên gia, tuy dư nợ tín dụng BĐS vẫn đang được kiểm soát tốt, nhưng cần chú ý đến việc dư nợ tín dụng tiêu dùng ngày càng tăng cao, bởi phần lớn dòng vốn này vẫn đang “chảy” vào nhà, đất. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng dự báo, trong năm 2018, tín dụng tiêu dùng có thể tiếp tục tăng trưởng cao và là một trong những mảng hoạt động chiến lược, nhiều tiềm năng của các tổ chức tín dụng. Do đó, rủi ro dòng tín dụng cho vay mua BĐS "ẩn" trong cho vay tiêu dùng cá nhân vẫn còn hiện hữu và cần có biện pháp giám sát phù hợp.

Ngô Ngãi