Cần cơ chế mới cho loại hình văn phòng lưu trú, căn hộ dịch vụ

(BĐT) - Sau văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về việc hoàn thiện cơ sở pháp lý loại hình căn hộ condotel, ngày 11/4/2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục có công văn đề nghị hoàn thiện cơ sở pháp lý đối với văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (seviced apartment).
Trong thời gian tới, các dự án officetel có khả năng tăng mạnh hơn do có sự tăng trưởng mạnh của nguồn vốn FDI. Ảnh Internet
Trong thời gian tới, các dự án officetel có khả năng tăng mạnh hơn do có sự tăng trưởng mạnh của nguồn vốn FDI. Ảnh Internet

Xu hướng tăng nhanh trong thời gian tới

HoREA cho biết, khoảng 20 năm nay, ở nước ta đã xuất hiện loại hình văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (seviced apartment), chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, nhất là tại TP.HCM, Hà Nội và có xu hướng tăng nhanh trong những năm gần đây.

Trong thời gian tới, các dự án officetel có khả năng tăng mạnh hơn do có sự tăng trưởng mạnh của nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào nước ta, và chủ trương thành lập các khu kinh tế đặc biệt tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Theo số liệu thống kê từ năm 2015 đến tháng 9/2017 của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cả nước đã có 71 dự án officetel, condotel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 10.629 căn officetel, thì chỉ riêng Hà Nội là 3.726 căn, TP.HCM là 6.424 căn, và các tỉnh khác là 479 căn.

Đặc điểm của officetel là thường được bố trí trong một tòa nhà độc lập; có khi được bố trí tại khối đế hoặc một số tầng trong tòa nhà chung cư cao tầng, nhưng có lối đi riêng; hoặc được bố trí trong một tòa nhà cao tầng độc lập trong một dự án có nhiều chung cư cao tầng, và có khối đế, tầng hầm để xe liên thông với nhau.

Qua nghiên cứu của HoREA cho thấy, các dự án officetel vừa có chức năng văn phòng làm việc, vừa có chức năng lưu trú kiểu khách sạn, đã đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư, góp phần làm đa dạng hóa sản phẩm bất động sản trên thị trường. Nhưng trên thực tế, đã có một số trường hợp bị biến tướng thành căn hộ nhà ở.

Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai 2013, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp "loại đất thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm, riêng tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm.

Sửa để khắc phục những bất cập, chồng chéo

Thực tế cho thấy, những bất cập về chính sách đối với loại hình officetel cũng không phải là ít. Đơn cử, cùng là loại hình officetel, nếu officetel nằm trong cùng tòa nhà chung cư thì được công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài.

Nhưng, nếu officetel là một tòa nhà độc lập, kể cả trường hợp tòa nhà officetel nằm trong cùng dự án cụm chung cư, có từ 2 tòa nhà trở lên, thậm chí có cùng khối đế của toàn bộ dự án, thì vẫn phải áp dụng chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đây là loại đất "thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn, và chủ đầu tư dự án nộp tiền thuê đất 50 năm hoặc 70 năm vào ngân sách thấp hơn nếu được nộp tiền sử dụng đất ở.

Điều bất cập nữa là cùng loại hình officetel, nhưng có một số trường hợp được công nhận đất ở, còn lại phần lớn được áp dụng giao đất có thời hạn, và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất ở, tiền thuê đất khác nhau giữa các dự án officetel.

Để phát triển bền vững, HoREA cho rằng, diện tích officetel nên từ 25-50 m2/phòng. Song song đó, đề xuất áp dụng chỉ tiêu dân số tương đương 50% chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, không phân biệt dự án hoặc công trình officetel độc lập hay nằm trong cùng một công trình chung cư hỗn hợp.

Mặt khác, cần quy định chỉ tiêu diện tích đậu xe phù hợp, nhưng không cần thiết phải quy định bố trí bãi đậu xe riêng. Đối với trường hợp công trình chung cư hỗn hợp thì phần officetel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu ở.

Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép chủ đầu tư được bán officetel và người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất officetel có thời hạn theo thời hạn của dự án, khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có yêu cầu.

Về lâu dài, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "loại đất thương mại, dịch vụ, du lịch", trong đó, có loại hình dự án officetel (ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước.

Đặc biệt, cho cá nhân nước ngoài được mua officetel để đầu tư, nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án officetel, phục vụ nhu cầu của các nhà đầu tư, trước hết là nhà đầu tư nước ngoài đang có xu thế gia tăng mạnh trong thời gian tới.     

Gia An