Bất động sản “lai” vẫn còn nhiều bất cập

(BĐT) - Dù cho rằng không có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản “lai”, trong đó có condotel, nhưng Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã chỉ ra khá nhiều bất cập đối với loại hình bất động sản này.
Các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm. Ảnh: Tường Lâm
Các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm. Ảnh: Tường Lâm

Không có khoảng trống về pháp lý nhưng chưa ổn

Trong Công văn số 99/CV-HoREA gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp ngày 13/8/2018, HoREA cho hay, thời gian qua, có nhiều chủ đầu tư phản ánh, đang có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản "lai", trong đó có sản phẩm căn hộ du lịch, nhà phố du lịch, biệt thự du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi chung là condotel). Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu kỹ các quy phạm pháp luật hiện hành, HoREA cho rằng, không có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản nói trên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong thời gian qua, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp, trong khi giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng. UBND tỉnh Khánh Hòa - một tỉnh có nhiều dự án condotel - cũng đã nhận xét: "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh".

Ngoài ra, do mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh, nên thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc. Mặt khác, để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua sẽ được cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở"(?!), trong khi Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel.

Sau một thời gian phát triển quá nóng, hiện nay, thị trường condotel đang chững lại. Số liệu thống kê của DKRA Vietnam cho biết, trong quý II/2018, thị trường đón nhận khoảng 2 dự án, gồm 1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó, cung cấp khoảng 2.100 căn condotel, bằng khoảng 101% so với quý trước. Nguồn cung mới này có tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 41%. Riêng đối với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, trong quý II/2018, thị trường miền Trung và phía Nam đón nhận 1 dự án mới, cung cấp khoảng 32 căn biệt thự nghỉ dưỡng, bằng 22% so với quý trước. Đây là quý thứ ba liên tục có nguồn cung giảm sút so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 47%, bằng 54% so với quý I/2018. 

Vài địa phương "xé rào" cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài…”

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam nhận xét, trong quý II/2018, sức cầu của thị trường khá thấp ở cả biệt thự nghỉ dưỡng và condotel. Riêng đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới trong quý giảm, tình hình có thể kéo dài sang những quý tiếp theo. Dự báo trong 6 tháng cuối năm, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ đi ngang như từ đầu năm đến nay. Nguồn cung biệt thự mới không nhiều, nguồn cung condotel dao động ở mức 5.000 - 6.000 căn.

Ở phương diện pháp lý, theo HoREA, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Bộ luật Dân sự, về cơ bản đã có thể điều chỉnh hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh các loại hình bất động sản "lai". Tuy nhiên, trên thực tế các năm qua, đã có vài địa phương "xé rào", cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" cho người mua căn hộ condotel. Việc làm của các địa phương này là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Cho nên, về lâu dài, HoREA đề xuất, để thực hiện Nghị quyết số 08-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, rất cần thiết sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "đất du lịch". Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn, chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng "đất du lịch" ổn định lâu dài, và sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở.

Trước mắt, các cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cấp ngay "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để bảo đảm quyền lợi khách hàng, đồng thời cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel thực hiện nghĩa vụ bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp như đã cam kết trong hợp đồng. Một khi thực hiện tốt các công việc nêu trên sẽ góp phần tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách nhà nước, giúp cho thị trường condotel phát triển minh bạch và bền vững.

Gia An